Жилищный кодекс плата за капитальный ремонт многоквартирного дома

Взносы на капитальный ремонт: размер, кто начисляет, платить или нет, кто освобожден

28 апреля 201823 тыс. прочитали3,5 мин.44 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы23 тыс. прочитали до концаЭто 53% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияВ Федеральном законе 271-ФЗ внесены поправки в статьи, где подробно описан порядок назначения и начисления взносов на капитальный ремонт.

До сих пор среди граждан существует много споров о законности и правомерности взносов.В ЖК РФ указаны порядки начисления денежных средств, особенности формирования фонда, возможные льготы и исключения из общих правил.

Обязаны оплачивать строку капитального ремонта не только собственники жилых помещений, но и владельцы коммерческой недвижимости.Владельцы квартир освобождаются от платы за капитальный ремонт в новостройке на протяжении 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Связано это с тем, что износа конструкций помещения еще не произошло.Однако вносить деньги на эту строку расходов собственникам в новостройках придется, если после ввода дома в эксплуатацию опубликована соответствующая региональная программа.

В таком случае сбор средств происходит на предстоящий ремонт.Формированием квитанций занимается региональный оператор или отдельный собственный фонд многоквартирного дома, который образуется после решения на общем голосовании собственников.Этот фонд имеет специальный счет, на который будут поступать средства.

Данный способ для собственников жилья является более удобным вариантом для распоряжения денежными средствами и контроля над их тратой.Операции по счету включают определенные платежи:

1. за ремонтные работы с предоставленной документацией, подтверждающей факт их осуществления;
2. по кредитам (в случае их необходимости);
3. за комиссии.

Контроль за тратой средств и проверку всех статей расходов при оплате в собственный фонд капитального ремонта многоквартирного дома осуществляет один из владельцев недвижимости, выбранный ответственным на общем собрании. Несмотря на способ хранения взносов, деньги должны использоваться строго по назначению.Минимальный размер суммы на взнос зависит от нескольких параметров.

Учитываются следующие сведения при расчете:

1. возраст постройки.
2. наличие лифта;

Наличие в жилом доме лифта увеличивает объем взноса, так как его обслуживание и ремонтные работы при поломке требуют дополнительных денежных средств. Закономерно и увеличение платежей при большом возрасте дома.Объем взносов определяется также площадью помещений, находящихся в общей собственности, конкретная сумма регламентируется отдельными субъектами Российской Федерации.К примеру, размер взноса в Тюмени составляет 20 рублей за 1 квадратный метр, а в Санкт-Петербурге – 2,5 рубля. На общем голосовании размер взносов может быть увеличен по усмотрению большинства (2/3) в соответствии с желанием и потребностями по улучшению состояния дома.СПРАВКА!

Возможны ситуации, когда настало время для проведения ремонта, а собранных средств не хватает для полного объема работ. Тогда прибегают к кредитованию.Капитальный ремонт осуществляется по плану и привязан по срокам для каждого дома, которые утверждаются муниципальными органами управления. Данная информация находится в открытом доступе, при желании можно с ней ознакомиться.

На квитанции обязательно указывается гарантирующий поставщик услуги, который может по контактному номеру телефона ответить на интересующие жильцов вопросы. Подготовкой сметы занимаются уполномоченные жильцами лица или представители органа местного самоуправления, в компетенции которого находятся соответствующие действия.В порядке установленной очередности средства будут потрачены на ремонт:

1. внутренних коммуникаций (водоотведения, газо-, водо-, электроснабжения и пр.);
2. подвалов;
3. лифта и его шахты (возможны работы в старой грузоподъемной машине, а также замена на новые кабины);
4. фасада (обновление и приведение в соответствии с современными требованиями и тенденциями);
5. крыши (восстановление целостности опор или замена покрытия);
6. реставрация фундамента.

ВАЖНО! При определении порядка очередности имеет значение время сдачи жилья в эксплуатацию, давность последнего ремонта, а также количество денежных средств (необходимое условие – их достаточный объем).Несмотря на обязательность платежей, законодательством (Федеральный закон №399-ФЗ от 29.12.15) предусмотрены ситуации, когда граждане освобождаются от уплаты в полном объеме или частично (с компенсацией 50%).Перечень объектов, относящихся к исключениям:

1. аварийное жилье (согласно методическому пособия МКД 2-04.2004 — это строения с более 50% помещений, что представляют опасность для жизни жильцов);
2. новостройки, сданные в эксплуатацию не менее пяти лет назад;
3. муниципальное жилье;
4. деприватизированное жилье;
5. постройки без подъездов с выходом из квартиры непосредственно на улицу.
6. ветхое жилье (износ составляет более 70%);
7. жилое строение с небольшим количеством квартир (менее 4-х включительно) при условии технического обслуживания жильцами;

ВНИМАНИЕ!

Частичная компенсация государством производится инвалидам 1-ой и 2-ой группы, семьям с детьми-инвалидами и лицам с возрастом старше 70 лет.

Эти категории граждан относятся к наименее защищенным. Эти льготы устанавливаются на усмотрение местных властей по письменному обращению граждан и после подтверждения соответствующими документами.СОВЕТ!

Законом не запрещено не осуществлять взносы при условии, что ремонт будет произведен силами собственников. Альтернативой получения денежных средств является размещение рекламы на фасаде дома.Когда владелец передает свои квадратные метры в найм для проживания там посторонних людей за плату, то необходимо отграничить текущий ремонт от капитального. На основании положений ГК РФ о договоре аренды помещений, бремя содержания общего имущества возлагается на собственника, тогда как текущий ремонт обязан производить квартиросъемщик.Так как все обязаны делать взносы, за исключением некоторых случаев, предусмотренных законом и перечисленных ранее в статье, отказ от оплаты за капитальный ремонт может привести к серьезным последствиям.

В статье 155 части 14.1 обговаривается размер пеней, который составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день.При многоразовой просрочке и неуплате фонд имеет право подать иск в суд о взыскании с владельца-должника средств.

В таком случае представителю придется оплачивать и судебные издержки. Доступны к применению следующие виды наказаний:

1. арест и изъятие имущества;
2. запрет на выезд за границу.

В жизни эти санкции применяются крайне редко. Гораздо чаще неплательщику после нескольких писем о долге приходит повестка в суд.

Поэтому перед приобретением недвижимости и заключением сделки желательно проверять выписку из лицевого счета.Иногда владельцы недвижимости долговременно не получают платежки, однако отсутствие информации о взносах не является освобождением от оплаты.

Исключением считается ситуация, когда срок долгов больше 3-х лет (так как истек срок давности взыскания).В остальных случаях собственник обязан внести платежи по счетам, поэтому необходимо отслеживать сведения об их размере. Эта информация доступна в интернете на сайте Госуслуг и (или) на веб-странице регионального оператора в личном кабинете.СОВЕТ! Можно получить сведения (срок, виды работ и так далее) о любом многоквартирном доме, имеющемся в списке региональной программы.

Минимум за 6 месяцев оператор оповещает об этом владельцев жилой недвижимости, указывая стоимость, объем работ и другие детали. Среди собственников избирают ответственного для контроля за целевым использованием средств.Все вопросы граждан, не желающих совершать взносы, связаны с неточными формулировками в нормативных документах. К примеру, графа платежки, ответственная за капитальный ремонт, указывается как текущий.

Несмотря на такие неточности, оплачивать квитанции и делать взносы – это обязанность собственников, так что вопроса платить или нет возникать не должно.

Собранные средства поступают на определенный общим собранием счет или по умолчанию на общий лицевой счет.Состояние жилого фонда в стране не в лучшем состоянии и нововведения направлены, прежде всего, на поддержание имеющихся многоквартирных домов в безопасных для проживания условиях.Источник:Подписывайтесь на нас:ВК Telegram Facebook Дзен Одноклассники

ЖК РФ Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции.

Ситуации, связанные со ст. 166 ЖК РФ- Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, или наймодателя (в т.ч.

бывшего) провести капитальный ремонт- Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, устранить недостатки, допущенные при проведении капитального ремонта- Собственник (наниматель) хочет возместить ущерб, причиненный при проведении капитального ремонта- Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт- Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет обязать собственника (нанимателя) предоставить доступ в помещение для проведения работ по капитальному ремонту 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;(п.

2 в ред. Федерального от 28.11.2018 N 434-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)3) ремонт крыши;4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;5) ремонт фасада;6) ремонт фундамента многоквартирного дома.(часть 1 в ред. Федерального от 28.12.2013 N 417-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)2.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 , от 29.07.2017 , от 27.12.2018 )(см.

текст в предыдущей редакции)3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.4.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.(часть 5 введена Федеральным от 28.12.2016 N 498-ФЗ) Открыть полный текст документа Ст.

166 ЖК РФ. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме

В настоящее время по самым скромным оценкам треть многоквартирных домов (МКД) в РФ изношены и нуждаются в капитальном ремонте. Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ

«О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ»

(далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ. Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными.

К 2014 году органы местного самоуправления обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет. На первый взгляд всё предельно ясно, более того, в некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники, однако вокруг этого документа ходит множество домыслов и слухов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Далее рассмотрим плюсы и минусы Закона № 271-ФЗ, его новшества, и как это отразиться на кошельках рядовых граждан.

Новый закон, по сути, не привнес новую норму в гражданское право, так как в ГК РФ (ст.

210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158) четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках. Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).

Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке. По данным Росстата в конце 2011 года в РФ насчитывалось 20,5 млн квадратных метров аварийного жилья, а также почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.

По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, т.к. у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов.

Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная. Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество. Но, учитывая неприятную закономерность, когда деньги исчезают, либо используются не по назначению, гражданам необходимы гарантии, что эти средства не разворуют и направят на цели, для которых осуществлялся их сбор.

Закон № 271-ФЗ решает эту проблему следующим образом: 1-й вариант: до конца 2013 года регионы РФ должны создать фонд капитального ремонта и учредить государственное предприятие – регионального оператора.

Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки будут органы местного самоуправления. Реестры будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт.

В каждом регионе для жильцов будет установлен свой размер платы, но при этом федеральный и региональный бюджеты будут софинансировать капремонты. Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.

По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику. Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет; 2-й вариант: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта.

При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого. В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.Рассмотрим пример: Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан.Из материалов дела: Истец И.А.П. обратилась с исковым заявлением к ООО «Жилкомзаказчик», мотивируя свои требования следующим: Обслуживание дома, в котором она является собственником квартиры, осуществляется управляющей организацией ООО «Жилкомзаказчик» (УК).Несмотря на то, что общим собранием собственников жилья решение о проведении капитального ремонта дома не принималось, размер взносов не устанавливался, от управляющей компании предложений о сроках проведения капитального ремонта не поступало, УК взимает плату за капитальный ремонт дома.Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию с просьбой прекратить начисление по данной статье, однако в нарушение требований ст.

44 и 158 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии какого-либо иного решения собственников жилых помещений, расположенных в доме №, УК продолжила начислять и удерживать плату по статье «капитальный ремонт» для жителей указанного дома.Истец просит признать действия УК по начислению платы за капитальный ремонт, незаконными и обязать УК прекратить начисление по данной статье и произвести истцу выплату наличными или перечислением на банковский счет излишне уплаченные суммы за капитальный ремонт.Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление И.А.П. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:Принятие решения о ремонте общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников жилья.Как установлено судом, истцом заключен договор управления многоквартирным домом с УК, по условиям которого управляющая организация обязуется оказать комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещениями лицам. Пунктом 4.9 Договора управления предусмотрено указание в выставляемом Управляющей организацией платежном документе в составе начисленной платы за жилое помещение платы за капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме при условии принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества собственников в соответствии со ст.

44 и 158 ЖК РФ. Согласно пункту 4.18 Договора управления капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника на основании дополнительного соглашения к договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений.Ответчиком не представлено доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома (адрес) принималось решение на общем собрании о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на проведение капитального ремонта.

В нарушение условий пункта 4.18 Договора управления дополнительное соглашение к нему о проведении капитального ремонта не заключалось.Произведенный ремонт кровли не дает основания для взыскания этих средств с собственников жилья путем ежемесячного сбора средств, поскольку доказательств утверждения на общем собрании собственников сметы и порядка оплаты этих работ не имеется. Тем самым ответчиком нарушены положения ч.

2 ст. 158 ЖК РФ, оснований для сбора с собственников жилых помещений в многоквартирном доме платы за капитальный ремонт у ответчика не имелось.Протоколом общего собрания собственников дома подтверждено установление размера платы на содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Однако из представленных истцом квитанций и представленной ответчиком выписки из лицевого счета следует, что наряду с начислением платы за содержание жилья истцу производилось начисление платы за капитальный ремонт отдельной строкой в размере N руб., что противоречит представленному ответчиком решению общего собрания.При таких обстоятельствах следует признать обоснованными требования истца о незаконности установления ответчиком платы за капитальный ремонт истцу и перерасчете платы, которые следует удовлетворить в пределах заявленного истцами требования.Вывод: второй вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди.

Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления. Важно: в соответствии со ст. 175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст.

175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определятся, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.

Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка.

Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений. Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора, либо по собственной инициативе. Возникает вопрос: Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?

• Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.
• Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.

Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет.

И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет.

Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет. Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир?

В муниципальных квартирах собственник – муниципалитет.

Значит, и платить должен муниципалитет.

Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.Такой позиции придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11 сентября 2013 г. № 17АП-9691/2013-ГК).Из материалов дела: ООО «Единый РКЦ» г. Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «город Ижевск» о взыскании 634 635 руб.

34 коп. долга за услуги по капитальному ремонту многоквартирных домов, где администрация является собственником некоторых квартир; 50 000 руб., 00 коп.

в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО взыскано 470 404 руб.

97 коп. долга, а также 62 408 руб. 10 коп. в возмещение судебных расходов.Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Считает недоказанным факт принадлежности ответчику квартир в спорных домах.

Указывает на отсутствие решения собрания собственников помещений в спорных домах о производстве капитального ремонта. Указывает на отсутствие заключенного договора управления между ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска как собственника муниципального жилого помещения, в связи с чем требование о взыскании задолженности не могло перейти к истцу в рамках ст.

384 ГК РФ. Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.Согласно п.

1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.В ч.

1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.Апелляционным судом не принимается во внимание довод апеллянта об отсутствии заключенного договора управления ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г.

Ижевска.В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.Решение о выборе управляющей организации в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.Необходимость капитального ремонта спорных домов подтверждается актами обследования домов и техническими паспортами на указанные дома.

Кроме того, представленными в материалы дела протоколами общих собраний собственников многоквартирных домов подтверждена необходимость взимания платы на проведение капитального ремонта.Постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 г.

№ 1077 утверждены федеральные стандарты стоимости капитального ремонта помещений, которые для Удмуртской Республики на 2012 – 2014 гг. составили 5 руб. 50 коп. на кв. м площади в месяц.Согласно расчету истца, за общий период времени с 01.01.2010 г.

по 31.12.2012 г. стоимость капитального ремонта составила 470 404 руб.

97 коп. Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным.Таким образом, сумма долга законно и обоснованно взыскана с собственника жилых помещений, муниципального образования «город Ижевск».

Аналогичной позиции законодатель придерживается и в отношении нежилых помещений в многоквартирных домах, используемых в коммерческих целях. В качестве примера можно привести извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14

«Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»

: собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД наравне с собственниками жилых помещений.

Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154, ст. 155 – 158 ЖК РФ).

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Далеко не все могут приобрести жилье за счёт собственных средств, вследствие чего обращаются в банк за ипотечным кредитованием. На квартиру, приобретённую по договору ипотеки, невозможно получить свидетельство о праве собственности до полной уплаты сумм кредита, отсюда вопрос: кто в этом случае уплачивает взносы на капитальный ремонт?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, судебная практика идет 2 путями.

• Взимание платы за капитальный ремонт многоквартирного дома незаконно.

Рассмотрим решение Нижнекамского городского суд Республики Татарстан РФ.Из материалов дела: М.М.М., Ш.А.Х., И.И.И. обратились с иском к ООО Управляющая компания Жилищно-коммунальное хозяйство «Центр» о признании незаконным взимания платы за капитальный ремонт жилого здания, исключения из состава коммунальных платежей плату за капитальный ремонт жилого здания.В обосновании указали, что проживают в многоквартирном жилом доме, квартиры были им предоставлены на основании договоров социальной ипотеки. Ответчик включил в состав коммунальных платежей плату за капитальный ремонт жилого здания, взимаемую в силу ст.

154 ЖК РФ только с собственников жилого помещения, к которым истцы не относятся ввиду невыплаты ими полной стоимости квартир.Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.По условиям договора социальной ипотеки истцы вправе использовать выбранную «будущую собственную квартиру» до приобретения права собственности на неё.На момент рассмотрения спора стоимость квартиры истцами не выплачена, право собственности за ними на занимаемые жилые помещения не зарегистрировано.Кроме того, согласно п. 1.6. договоров управления, заключенных между истцами и ответчиком, капитальный ремонт производится за счет средств управляющей организации.При таких основаниях суд находит заявленные требованиями обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иск М.М.М., Ш.А.Х., И.И.И. к ООО Управляющая компания Жилищно-коммунальное хозяйство «Центр» о признании незаконным взимания платы за капитальный ремонт жилого здания, исключения из состава коммунальных платежей плату за капитальный ремонт жилого здания удовлетворить.

• Обладатели квартир по договору ипотечного кредитования должны платить за капитальный ремонт.

В качестве примера рассмотрим Постановление президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 26.06.2013 г.Из материалов дела: P.P.В.

и Г.Ф.В., действующие также в интересах несовершеннолетних С.Р. и Р.Р. В., обратились к НО «ГЖФ при Президенте РТ» с иском о признании незаконными действий управляющей компании, выразившихся во взыскании оплаты по капитальному ремонту, и возмещении излишне уплаченных коммунальных платежей.В обоснование указывалось, что 24 октября 2006 года истцы заключили с социально-ипотечным производственным кооперативом НО «ГЖФ при Президенте РТ», договор социальной ипотеки на квартиру, по условиям которого переход права по оформлению квартиры в собственность осуществляется после внесения гражданином 100% «задатка» за жилое помещение. Начиная с 01 августа 2007 года, ООО «УК «Жилищный сервис» в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг выставляется отдельная графа платы на капитальный ремонт жилого дома, которую истцы оплачивали.Жилое помещение истцам на праве собственности не принадлежит, они являются его нанимателями до полной уплаты стоимости квартиры по договору социальной ипотеки, в связи с чем истцы просили признать незаконными действия управляющей компании по взысканию оплаты за капитальный ремонт жилого дома, взыскать солидарно с ООО УК «Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» уплаченные платежи по капитальному ремонту дома в сумме 15270 руб.

22 коп.Решением Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 ноября 2012 года, оставленным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 31 января 2013 года без изменения, иск удовлетворен частично.

Взимание ООО «УК «Жилищный сервис» с истцов платы на капитальный ремонт жилого здания признано незаконным.В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений и вынесении нового решения об отказе в иске.Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит решение районного суда и апелляционное определение подлежащими частичной отмене по следующим основаниям.Переход права собственности на квартиру осуществляется после внесения за неё 100% «задатка».

При этом истцы вправе использовать выбранную «будущую собственную квартиру» до приобретения права собственности на нее при условии увеличения суммы «задатка», обеспечивающего приобретение «права использования» «неоплаченных квадратных метров».Истцами стоимость квартиры не выплачена, право собственности на занимаемое жилое помещение за ними не зарегистрировано.Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, а судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда, исходила из того, что истцы являются нанимателями занимаемого ими по договору социальной ипотеки жилого помещения, при этом в силу закона обязанность по несению расходов на капитальный ремонт МКД распространяется исключительно на собственников жилых помещений с момента возникновения права собственности на квартиру.Вместе с тем, при вынесении постановлений судебные инстанции не учли, что НО «ГЖФ при Президенте РТ», являясь правообладателем жилого дома, заключила с ООО «УК «Жилищный сервис» договор управления многоквартирными жилыми домами, в соответствии с которым УК приняла на себя обязательства, в том числе по осуществлению начислений, сбору, перерасчету платежей за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт домов, по расчетам с поставщиками коммунальных услуг.

Из положения пункта 4.3 договора следует, что расходование денежных средств, собранных управляющей компанией с будущих собственников помещений на капитальный ремонт, без согласования с НО «ГЖФ при Президенте РТ» не допускается.Таким образом, между НО «ГЖФ при Президенте РТ» и истцами, проживающими в квартире на основании договора социальной ипотеки, не возникли правоотношения по социальному найму жилого помещения, которое в силу закона может быть приватизировано.

Следовательно, правоотношения между НО «ГЖФ при Президенте РТ», действующей посредством ООО «УК «Жилищный сервис», и истцами регулируются положениями ГК РФ о договоре коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ), а не нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма жилого помещения.В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.Согласно статье 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.Истцы и НО «ГЖФ при Президенте РТ», в пункте 3.1.10 договора социальной ипотеки согласовали обязанность истцов вносить плату за коммунальные услуги используемой квартиры. Следовательно, приобретая квартиру по договору социальной ипотеки в доме, правообладателем которого является НО «ГЖФ при Президенте РТ», истцы согласились с предусмотренными данным договором условиями об оплате коммунальных услуг, в состав которых агентским договором, заключенным между владельцем жилого дома и управляющей компанией, включены расходы на капитальный ремонт жилого дома.При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения требований иска в части признания незаконным взимание ООО «УК «Жилищный сервис» с истцов платы на капитальный ремонт жилого дома, возложения на ООО «УК «Жилищный сервис» обязанности исключить из платы за коммунальные услуги расходы по капитальному ремонту жилого здания, а также взыскания в солидарном порядке с ООО «УК «Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» в пользу истцов уплаченной за период с февраля 2009 года по июнь 2012 года суммы расходов по капитальному ремонту жилого здания нельзя признать законным, поскольку такие выводы сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а также основаны на неправильном применении норм материального права, повлиявших на исход дела. Без устранения указанных нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав НО «ГЖФ при Президенте РТ», в связи с чем состоявшиеся по настоящему делу судебные акты в указанной части подлежат отмене.

Следуя простой логике, второй вариант является более правильным, т.к. квартира де-юре принадлежит банку, но фактически ей обладает покупатель, квартира просто находится в залоге у банка.

Следовательно, и бремя по содержанию имущества должен нести покупатель. Но прямо это законодательно нигде не закреплено.

Как уже отмечалось, больше половины жилого фонда РФ требует ремонта, однако в Законе № 271-ФЗ не предусмотрено никаких обязательств органов власти по старому, не произведенному капитальному ремонту. Поэтому сложилась достаточно четкая позиция судов.Так, например: Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-3351/2013 от 24 сентября 2013 года.Из материалов дела: П.Т.И., И.Л.И. обратились с иском к администрации города, ОАО «Домоуправляющая компания Засвияжского района № 1» о возложении обязанности по проведению капитального и текущего ремонта жилого дома.Свои требования мотивировали тем, что являются собственниками квартир в г.

Ульяновске. Жилой дом 1960 года постройки. Капитальный и текущий ремонты в данном доме не проводились со дня его постройки.Рассмотрев спор, суд первой инстанции удовлетворил иск.В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда в части возложения на администрацию города обязанности по производству капитального ремонта дома.

В обоснование доводов указывает на то, что осуществление работ по оказанию жилищно-коммунальных услуг, в том числе и работ по проведению капитального ремонта, в полномочия администрации не входит. По мнению ответчика, производство данных работ является лишь правом органов местного самоуправления.

Жилое помещение, в котором проживают истцы, принадлежит им на праве собственности. Считает, что организация и проведение ремонта входит в обязанность управляющей компании.Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.Спорный жилой дом сдан в эксплуатацию в 1960 году.

С момента сдачи дома в эксплуатацию прошло более 53 лет, при этом капитальный ремонт жилого дома не производился, этот факт сторонами не оспаривается.Истцы являются собственниками квартир в указанном доме на основании договоров передачи жилой площади в собственность граждан, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.С момента ввода дома в эксплуатацию капитальный ремонт в доме не производился.Ненадлежащее состояние указанных коммуникаций и элементов дома объективно подтверждено совокупностью проверенных по делу доказательств, в том числе, актами осмотра дома от 13.05.2013г.Возлагая обязанность по производству капитального ремонта на администрацию города Ульяновска, суд первой инстанции правомерно руководствовался требованиями статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст.158 Жилищного кодекса РФ и ст.210 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в МКД.Согласно ст.

16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.Таким образом, как правильно указал суд, исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, ст.

158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем.С учетом изложенного, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции по делу законными и обоснованными, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства при его правильном толковании. Следует отметить, что Федеральным законом от 01.02.2010 г. № 4-ФЗ

«О внесении изменений в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

действие статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», предусматривающей, что при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, продлено до 01.03.2015 года.Важно: По нормам Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Данная норма является императивной, т.е. незаконно какую-либо категорию граждан освобождать от уплаты взноса за капремонт. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.

В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Кстати, собственники новых домов тоже должны платить за капремонт, т.к.

в любом здании со временем несущие конструкции, инженерное оборудование частично или полностью разрушаются. Поэтому собственникам новых домов выгоднее формировать фонд на своем специальном счёте в банке, на который будут засчитываться и проценты за пользование средствами.

В завершении хочется отметить следующее. До принятия Закона № 271-ФЗ не существовало четкого механизма реализации обязанности по содержанию собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Можно было бесконечно жаловаться на разрушающиеся фасады и протекшую кровлю, и ждать когда это исправят.