Вопросы которые ставятся по землеустроительной экспертизе

Судебные экспертизы по земельным спорам в арбитражном процессе: практические аспекты

Юрий Умеренко В работе рассмотрен вопрос, связанный с проведением экспертиз при рассмотрении земельных споров арбитражными судами, в том числе проводится анализ ряда судебных актов и даются практические рекомендации для постановки вопросов перед экспертами с учетом предмета доказывания по некоторым категориям земельных споров. Анализ практики арбитражных судов свидетельствует о большом количестве земельных споров, ежегодно рассматриваемых арбитражными судами.

Согласно сводному отчету о работе Арбитражных судов округов и ВС РВ за 1 полугодие 2015 г. [], судами в указанный период было рассмотрено 3596 дел, связанных с применением законодательства о земле, при этом в 2014 г. количество указанных дел, рассмотренных судами, составило 7402 [].

Одним из недостатков земельного законодательства является отсутствие легального определения понятия «земельный спор», невзирая на наличие в ЗК РФ [] (далее — ЗК РФ) целой главы, посвященной разрешению земельных споров, — «Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров».

Разрешение земельных споров имеет процессуальные особенности, одной из которых является то, что земельные споры нередко разрешаются по результатам судебных экспертиз.

В теоретическом плане земельный спор — это неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд или третейский суд по поводу прав на земельные участки, а также имущественные разногласия, возникающие из земельных отношений вместе с разногласиями о правах на земельный участок либо отдельно при отсутствии спора о правах на земельный участок []. Разрешение земельных споров имеет процессуальные особенности, одной из которых является то, что земельные споры нередко разрешаются по результатам судебных экспертиз.

Рассмотрение земельных споров, помимо юридических знаний, требует специальных познаний в области геодезии, картографии, лесоустройства, градостроительства, государственного кадастра недвижимости и т.д., которыми судьи не обладают, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз и привлечении к участию в деле специалистов.

В связи с этим на современном этапе рассмотрение вопросов, связанных с назначением судебной экспертизы судами, приобретает теоретическую и практическую значимость. Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ [] для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Общие правила назначения экспертизы также содержатся в ст. 82 АПК РФ. Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике, касающиеся применения арбитражными судами законодательства об экспертизе, раскрыты в Постановлении Пленума ВАС РФ []. 6.Отсутствие в определении суда указания на предупреждение эксперта об уголовной ответственности и отсутствие соответствующей подписки эксперта на практике нередко являются основаниями для признания заключения эксперта недопустимым доказательством (ч.

3 ст. 64 АПК РФ) []. Применительно к предмету доказывания по земельным спорам, который предопределяет вопросы, подлежащие разрешению в рамках судебной экспертизы, существует ряд правовых позиций вышестоящих судов, которые должны учитывать нижестоящие суды. Проблематика предмета доказывания занимает одно из центральных мест в теории доказывания и достаточно широко исследована в юридической литературе [], в связи с чем в теоретическом плане нецелесообразно подробно исследовать предмет доказывания в рамках рассмотрения настоящего вопроса. Анализ практики показывает, что распространенной ошибкой является то, что суды в большинстве случаев именуют экспертизы, назначаемые по земельным спорам, «судебная землеустроительная экспертиза» [], что является неверным, поскольку согласно ст.

1 Закона о землеустройстве [] землеустройство — мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий (внутрихозяйственное землеустройство). Судебная экспертиза при рассмотрении земельных споров преследует иные цели по сравнению с землеустройством, ее целью в большинстве случаев является получение сведений о фактическом положении дел, в связи с чем именовать экспертизы по земельным спорам землеустроительными экспертизами является некорректным, тем более что экспертизы по земельным спорам нередко являются комплексными (ст. 85 АПК РФ). Следует отметить наличие проблем, связанных с понятийным аппаратом, используемым в судебных актах.

Часто можно увидеть такие термины, которые отсутствуют в нормативных правовых актах и не являются юридическими, например: «наложение границ», «наложение земельного участка», «границы поставлены на кадастровый учет», «смежная граница» и др. [] Для раскрытия рассматриваемого вопроса целесообразно рассмотреть особенности некоторых наиболее распространенных судебных экспертиз. Экспертизы по спорам об установлении границ.

Данная категория споров является распространенной и на практике часто сопряжена со спорами о правах на земельные участки, исправлением кадастровых ошибок, устранением пересечения границ земельных участков, исключением из государственного кадастра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельных участков и т.д. В предмете доказывания по указанным спорам ключевое место занимает установление такого юридического факта, как пересечение границ земельных участков. Установление данного факта требует специальных познаний, в связи с чем судами назначается экспертиза, на разрешение которой, исходя из предмета доказывания, как правило, ставятся два основных вопроса: имеется ли пересечение границ земельных участков и если имеется, то какова причина пересечения и каким образом возникшее пересечение может быть устранено.

В качестве примера подобного рода экспертиз можно привести Определения Арбитражного суда Московской области от 28.01.2015 N А41-63211/2014 и от 17.10.2014 по делу N А41-20508/14, Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу N А41-12475/14, целью назначения которых являлся вопрос установления факта пересечения границ земельных участков и его причин. Экспертизы по спорам об установлении сервитутов.

По данным видам земельных споров сформирована обширная практика арбитражных судов, которая определила перечень вопросов, которые должен разрешить суд, и, соответственно, устанавливает предмет доказывания.

В Постановлении Президиума ВАС РФ [] суд указал, что существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку через другой участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у лица, заявляющего соответствующие требования пользоваться принадлежащим ему земельным участком и о невозможности обеспечить нужды как собственника данного участка иным образом, кроме как через установление сервитута. Можно сделать вывод: судебная практика при разрешении споров об установлении сервитутов исходит из необходимости доказывания факта отсутствия иной возможности пользоваться принадлежащим земельным участком, в связи с чем можно говорить об исключительности сервитута как способа оформления земельных отношений. В случае удовлетворения требования об установлении сервитута суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник земельного участка вправе пользоваться чужим земельным участком, и определить взаимные права и обязанности собственников земельных участков, а также установить соразмерную плату за сервитут.

ВС РФ своим Определением [] подтвердил актуальность указанной позиции.

Необходимо отметить, что, согласно другой правовой позиции ВАС РФ [], ГК РФ [] предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, т.е. соблюдение баланса интересов сторон.

В этой связи следует вывод, что суд должен выбрать такой вариант установления сервитута, который не приведет к нарушению прав собственника как господствующего, так и служащего земельного участка, т.е. при выборе определенного варианта должен соблюсти баланс интересов. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, судам нужно определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. Анализ судебной практики [] показывает, что вопросы установления сервитута разрешаются по результатам судебной экспертизы, при этом, назначая экспертизу, суду как минимум следует поставить перед экспертами следующие вопросы:

1. если использование земельного участка без установления сервитута невозможно, разработать наименее обременительный вариант (с указанием координат обременяемой части земельного участка) с учетом существующих проходов (проездов) и соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в т.ч. СНиП и иных норм;
2. возможно ли использование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества без установления сервитута (требование исключительности сервитута);
3. определить размер соразмерной платы за сервитут.
4. потребует ли установление сервитута необходимости прокладки инженерных сетей, коммуникаций, дорог и т.д.;

В ряде случаев установление размера платы за сервитут является регулируемым [], в связи с чем необходимость в постановке последнего вопроса отпадает.

Экспертизы по спорам о предоставлении в собственность земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Для приобретения земельного участка в собственность в данном случае необходимо доказать: исключительность своего права (на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам); для эксплуатации объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка. Указанный вывод подтверждается правовой позицией ВАС РФ [], которая сохраняет свое действие до настоящего момента []. Для разрешения данных вопросов необходимо назначение экспертизы, в рамках которой необходимо также решить вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке их правообладателей, относятся ли объекты к недвижимому имуществу, площади, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов.

В качестве примера назначения подобных экспертиз можно привести Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А41-60974/13 и Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 N А41-53136/2013. В последнем случае в удовлетворении заявленных требований об обязании предоставить в собственность земельный участок судом было отказано, поскольку в ходе проведения экспертизы было установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На практике часто встает вопрос, связанный с оборотоспособностью земельных участков (земельные участки, изъятые либо ограниченные в обороте, не могут предоставляться в частную собственность). В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и др. (ст. 27 ЗК РФ). В качестве примера экспертизы, в рамках которой исследуется вопрос, связанный с наличием оснований ограничения оборотоспособности земельного участка, можно привести Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 по делу N А41-60366/15, в котором перед экспертами поставлены вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в пояс зоны санитарной охраны водного объекта.

Проведенный анализ позволяет сделать ряд выводов. Разрешение земельных споров в ряде случаев требует специальных познаний в сфере геодезии, картографии, лесоустройства, строительства, государственного кадастра недвижимости, экологии, без наличия которых невозможно вынести законный и обоснованный судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В этой связи возникает необходимость в назначении экспертиз для установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания, что является отличительной особенностью земельных споров.

В настоящий момент отсутствует какое-либо обобщение судебной практики в сфере разрешения земельных споров, в т.ч.

анализ практики назначения экспертиз, что не позволяет обеспечить единство правоприменительной практики и понятийного аппарата. В ряде случаев анализ правовых позиций судов позволяет определить предмет доказывания по некоторым категориям земельных споров и предопределяет вопросы, подлежащие разрешению в рамках экспертизы.

Проведенный анализ позволяет сформулировать в обобщенном виде вопросы, подлежащие разрешению в рамках экспертизы по некоторым категориям земельных споров, при этом в каждом случае постановка вопросов требует тщательной подготовки, всестороннего предварительного изучения судом представленных доказательств и учета фактических обстоятельств конкретного дела.

по причине длительности проведения экспертизы, недостатка документов для проведения экспертизы, при этом от своевременно назначенной экспертизы, выбора и квалификации эксперта, правильности постановки вопросов зависит время разрешения земельного спора, принятие законного и обоснованного судебного акта и, соответственно, эффективность защиты земельных прав.

[] Информация с сайта Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации. URL: (дата обращения: 23.03.2016).

[] Информация с сайта Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации. URL: (дата обращения: 23.03.2016). [] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.

2001. N 44. Ст. 4147. [] Тоточенко Д.А. Профилактика земельных споров // Юрист.

2015. N 8. С. 37 — 41. [] Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012. [] Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23

«О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»

// Вестник ВАС РФ. 2014. N [] См., напр.: Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу N А41-14850/14; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2015 N Ф05-15338/2014 по делу N А40-133608/12.

[] Адарченко С.А. Формирование предмета доказывания по делам о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в арбитражном процессе // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. N 2. С. 3 — 10. [] См., напр.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2015 N 19-КГ15-37; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 N 4-КГ15-39; Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2015 N 58-КГ15-14 и др.

К вопросу о совершенствовании понятийного аппарата и языка судебных актов по земельным спорам и кадастровой деятельности // Законы России: опыт, анализ, практика.

2015. N 7. С. 69 — 78. [] Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2509/10 по делу N А53-5239/2009 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 11. [] Определение ВС РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-86 по делу N А41-17874/09. [] Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16035/12.

[] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. [] См., напр.: Определение Арбитражного суда Московской области от 15.07.2015 по делу N А41-9401/14; Определение Арбитражного суда Московской области от 25.02.2016 по делу N А41-26749/14. [] См., напр.: Постановление Правительства Российской Федерации от 23.12.2014 N 1461

«Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности»

.

[] Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу N 13535/10. [] См., напр.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 N 306-КГ15-14395 по делу N А55-868/2014; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 309-ЭС15-12858 по делу N А76-24105/2014. Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
2. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 26. Ст. 2582.
3. Сводный отчет о работе Арбитражных судов округов и Верховного Суда Российской Федерации за 2014 г. // URL: .
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» // Вестник ВАС РФ. 2014. N 6.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.12.2014 N 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности».
8. Савенко Г.В. К вопросу о совершенствовании понятийного аппарата и языка судебных актов по земельным спорам и кадастровой деятельности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 7. С. 69 — 78.
9. Сводный отчет о работе Арбитражных судов округов и Верховного Суда Российской Федерации за 1 полугодие 2015 г. // URL: .
10. Тоточенко Д.А. Профилактика земельных споров // Юрист. 2015. N 8. С. 37 — 41.
11. Адарченко С.А. Формирование предмета доказывания по делам о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в арбитражном процессе // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. N 2. С. 3 — 10.

Вопросы для землеустроительной экспертизы при оспаривании межевания земельного участка

При судебном оспаривании результатов ошибочного межевания земельных участков всегда требуются специальные знания в области землеустройства.

Это делает необходимым проведение по таким делам судебной землеустроительной экспертизы. В соответствии с ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

В реальности судьи обычно формулируют вопросы для экспертов в своей редакции и почти никогда не мотивируют отклонение вопросов, предложенных сторонами спора. Вместе с тем в моей практике не раз бывало, что судьи принимали мою редакцию вопросов для экспертов.

В этой связи считаю, что к постановке вопросов для экспертизы нужно относиться ответственно, а ходатайство с вопросами следует оформлять в письменном виде, чтобы оно осталось в материалах дела.

Примерный перечень вопросов, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта по делу об оспаривании результатов ошибочного межевания земельного участка, выглядит так: — произвести обмеры земельных участков № … и № …, расположенных по адресу: …; — каковы фактические площади земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …?

Соответствуют ли они площадям земельных участков по правоустанавливающим документам?

Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

— соответствует ли правоустанавливающим документам и документам о межевании местоположение фактических границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …?

Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить? — соответствует ли генеральному плану (или другим документам территориального планирования, имеющимся в деле) местоположение границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости?

Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить? — имеется ли наложение (пересечение) границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости? Если да, то указать площадь и границы участка наложения с указанием координат характерных точек таких границ.

Указать, по какой причине образовалось наложение границ и как его устранить?

— подготовить возможные варианты установления границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … с указанием площадей и координат характерных точек границ участков. Повторю, что данный перечень является примерным. Конкретные вопросы зависят от обстоятельств дела.

Землеустроительная экспертиза

определяет основные характеристики исследуемых земельных участков – фактическое расположение, точные размеры (площади) и другие. Исследования, проводимые в ходе землеустроительной экспертизы, могут быть связаны с определением границ земельных участков, вопросами совпадения фактических границ и границ, закрепленных в документации, порядком использования землевладений, а также устанавливают возможность разделения земель на более мелкие участки.

В настоящее время совершается огромное количество сделок купли-продажи земель, оформления договоров аренды, как краткосрочных, так и продолжительных, в судах рассматривается множество спорных дел по различным вопросам землевладения и землепользования. является весьма актуальным видом исследования, и потребность в ней возникает довольно часто. проводится как в ходе судебного делопроизводства, так и вне его.

Судебная землеустроительная экспертиза производится согласно определению судьи.

В определении должны быть указаны:

1. Точное месторасположение спорного земельного участка.
2. Стоимость услуг эксперта.
3. Сроки выполнения экспертизы (в виде временного интервала, в течение которого надо произвести экспертизу, или в виде даты, к которой эксперт должен предоставить свое заключение).
4. Вопросы, на которые должен ответить специалист по землеустроительной экспертизе в ходе проведения расследования.

Досудебная землеустроительная экспертиза может проводиться по инициативе владельца земельного участка.

Проведение исследования осуществляется согласно заключенному договору между землепользователем и экспертной организацией (экспертом), в котором также указываются условия выполнения работы.

• Регистрация (перерегистрация) землевладения.
• Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
• Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
• Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
• Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
• Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
• Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
• Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.

Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования.

В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:

1. Выписки из кадастровой палаты.
2. Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
4. Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
5. Перечень и описание построек на земельном участке.
6. Иные имеющиеся материалы.

Правом на проведение землеустроительной экспертизы наделены кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер – это специалист (физическое лицо), имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действительный на момент осуществления профессиональной деятельности. Кадастровый инженер имеет право на осуществление кадастровой деятельности, то есть ведения государственного реестра земельных участков, выступающих в качестве объектов недвижимого имущества.

Кадастровый инженер выполняет все мероприятия, необходимые для внесения земельных участков в реестр, а также для внесения изменений в содержащуюся в кадастровом реестре информацию.

Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы.

Геодезия – это наука, в широком смысле изучающая измерение пространства. В узком смысле геодезия связана с процессом выполнения землеустроительных мероприятий.

Геодезические работы включают в себя все необходимые измерения на местности – вычисление длин отрезков, размеров участков, их точных площадей, определение географических координат конкретных точек, описывающих расположение земельного участка в пространстве.

Посредством геодезических методов размеры и формы земельных участков переносятся на бумагу с максимально возможной точностью. может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности.

Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области.

Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.

На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка.

В соответствии с предметов проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы. Задачи экспертизы и вопросы эксперту обязательно вносятся в договор.

Стандартный договор также включает в себя сроки проведения исследования, стоимость услуг специалиста, а также обязательные параграфы любого договора, описывающие процедуру взаимодействия сторон, их ответственность, порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств и так далее.

На втором этапе осуществляется собственно проведение исследования.

На основе изученных предоставленных документов и проведенных мероприятий на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует свое профессиональное экспертное мнение относительно заданных ему вопросов. Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения.

Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях. Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов.

Если исследование проводилось комиссией экспертов одной профессиональной компетенции, и они не пришли к единому мнению по исследуемому вопросу, то все выводы, даже противоречащие друг другу, вносятся в заключение. Эксперт, проводивший анализ, может быть вызван в суд для разъяснения и аргументации своих выводов, а также для дачи показаний, так или иначе связанных с его профессиональной деятельностью и осуществленной им экспертизой. Все методы проведения землеустроительной экспертизы делятся на две большие группы – изучение имеющихся документов, так или иначе описывающих спорный земельный участок (или участки) и непосредственное исследование самого земельного участка.

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты проводят анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений в реестры, подтверждают (или опровергают) правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади и местонахождения.

Составляется предварительное заключение о спорных участках. Впоследствии данные, полученные из предоставленной документации, сравниваются с данными, полученными в ходе непосредственного измерения участков на местности. Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:

• Камеральная обработка – комплекс работ, связанных с анализом полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов. Проводится с помощью компьютерных технологий – специализированного программного обеспечения.
• Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.

Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов.

В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:

1. GPS-оборудование.
2. Тахеометры.
3. Теодолиты.
4. Лазерные дальномеры.
5. Нивелиры.

Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы.

Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений. Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча.

В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.

Теодолиты используются для вычисления величин углов. Теодолиты существуют двух видов – оптические и электронные. Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.

Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.

GPS-оборудование вычисляет координаты поворотных точек землевладения и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Беспрецедентно важный в современной России процесс определения границ земельных участков и закрепления их непосредственно на местности известен как межевание земель. Межевание земель проводится согласно Инструкции о межевании земель, утвержденной Российским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 08 апреля 1996 года.

Российский единый реестр землевладений (Росземкадастр) 28 февраля 2003 года опубликовал письмо, вносящее разъяснения в порядок использования вышеназванной Инструкции. Инструкция включает в себя перечень подготовительных работ и список предоставляемых документов. Как при выполнении подготовительных работ, так и при формировании пакета документов используются результаты проведения землеустроительной экспертизы.

• Какова возможная площадь постройки, которую можно возвести на данном земельном участке?
• Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом участке землеустроительные работы?
• Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
• Соблюдены ли специальные правила застройки при проведении землеустроительных работ на исследуемом земельном участке?
• Какова площадь земельного участка, занятого постройками?
• Соответствует ли фактическое расположение имущества ответчика на местности его местонахождению, внесенному в документацию?
• Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
• Какова общая площадь пересеченных частей данных земельных участков?
• Какова площадь земельного участка, свободная от застройки?
• Возможно ли произвести строительство недвижимого объекта на исследуемом земельном участке?
• Имеется ли наложение границ данных земельных участков (имеющих соответствующие кадастровые номера)?
• Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка?
• Соответствует ли установленная в процессе выполнения экспертизы фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
• Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?

Экспертиза для определения вариантов раздела участка

является разновидностью землеустроительной экспертизы. Данная экспертиза может быть проведена как по определению суда, так и по запросу частного лица.

Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ

«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»

регулирует деятельность эксперта (или комиссии экспертов) во время проведения экспертизы.

1. Если требуется разрешить судебный спор между супругами (соседями, родственниками) по поводу раздела имущества;
2. Если требуется разделить спорную часть земной поверхности в целях передачи по наследству;
3. Если необходимо привести участок в соответствие правоустанавливающим документам;
4. Если требуется определить сумму компенсации, полагающейся стороне судебного разбирательства, если ее доля отступает от идеальной.

При разделе образуются один или несколько новых земельных участков, а исходный прекращает свое существование. Существует несколько способов раздела части земной поверхности:

1. На идеальные доли совладельцев (либо с отступлением от идеальных долей).
2. По предложенному судом или одной из сторон судебного разбирательства варианту.
3. В соответствии со сложившимся порядком использования спорного земельного участка.

При разделе земельного участка суд исходит из размера долей сторон судебного разбирательства в праве общей собственности. При отступлении от размера долей может потребоваться привлечение оценщика, который определит сумму денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела.

При добровольном разделе стороны могут не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на спорный земельный участок Для определения вариантов раздела спорной части земной поверхности требуется провести его межевание.

Под межеванием земельного участка понимаются работы, которые позволяют установить точные границы спорного земельного участка и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта.

Закон признает земельным участком часть земной поверхности, имеющую такие характеристики, которые позволяют определить ее индивидуально (п. 3 ст. 6 ЗК РФ; ч. 8 ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При проведении межевания земельного участка используются следующие геодезические инструменты и приборы:

1. Нивелиры (инструменты, которые используются для определения разности высот между несколькими точками земной поверхности);
2. Дальномеры (делятся на светодальномеры (измеряют расстояние с помощью светоотражателя) и радиодальномеры (измеряют расстояние с помощью радиоволн);
3. Тахеометры и теодолиты (приборы, которые используют для измерения вертикальных и горизонтальных углов, расстояний, для определения координат и высот точек местности при топографической съёмке местности).

Обычно для определения вариантов раздела земельного участка в распоряжение эксперта (комиссии экспертов) предоставляются следующие материалы:

1. Сведения из ЕГРН о смежном участке (ч. 1, 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
2. Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на спорный земельный участок (документы, на основании которых заказчик или сторона судебного разбирательства владеет участком, свидетельство о государственной регистрации права);
3. Копия межевого плана;
4. Выписки из кадастровой палаты и кадастровый паспорт.

Также предоставляется и сам спорный земельный участок для проведения обследования. Вопросы, решающиеся при производстве экспертизы для определения вариантов раздела участка, формулируются судом при назначении экспертизы или частным лицом в ходе создания запроса.

Список и формулировки вопросов зависят от поставленных перед экспертом (комиссией экспертов) задач.

При проведении экспертизы для определения вариантов раздела участка перед экспертом (комиссией экспертов) ставятся следующие вопросы:

1. В случае отступления от идеальной доли в сторону увеличения/уменьшения определить размер компенсации, причитающейся стороне судебного разбирательства.
2. Определить вариант раздела спорного участка с учетом сложившегося порядка пользования, с определением затрат на его переоборудование, исходя из раздела дома.
3. Определить варианты раздела спорной части земной поверхности исходя из вариантов раздела жилого дома.
4. Определить варианты реального раздела участка в соответствии с долями в праве собственности.
5. В случае если реальный раздел жилого дома и выделение доли невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, в связи с незначительностью этой доли, рассчитать размер компенсации, причитающейся стороне судебного разбирательства при принудительном выкупе ее доли.

Для ответов на поставленные вопросы эксперт (комиссия экспертов) пользуется следующими методами:

1. Визуально-инструментальное обследование объекта с фотофиксацией и проведением геодезических измерений.
2. Разработка вариантов раздела спорной части земной поверхности.
3. Изучение материалов в объеме, достаточном для проведения землеустроительной экспертизы.

Проведение экспертизы для определения вариантов раздела участка в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» позволит:

1. Определить наиболее оптимальные варианты раздела части земной поверхности для передачи по наследству,
2. Установить сумму компенсации, полагающейся одной из сторон в случае отступления от идеальной доли.
3. Разрешить споры между сторонами в судебном разбирательстве по поводу раздела имущества;

Когда нужна экспертиза землеустроительной документации?

Последние изменения: Январь 2023Согласно статистическим данным имущественных споров именно разногласия, касающиеся земельных участков, являются самыми распространенными. И в большинстве случаев разрешить эти вопросы поможет только землеустроительная экспертиза. Инновация в сфере земельно-имущественных отношений в нашей стране за последние несколько лет сформировали принципиально новый институт в области земельных отношений.

Отличительной чертой которого, является бурное развитие рынка загородного строительства и стихийного вовлечения земель в оборот, реформой правовых отношений в сфере земельных ресурсов.

Землеустроительной экспертизой является анализ документальных материалов по формированию земельных ресурсов. Она может быть, как внесудебная, которая осуществляется на основании договорного соглашения между владельцем земли и профильной организацией, так и судебная, которая назначается судебным органом в процессе судебного разбирательства.

Основными принципами данной экспертизы являются определение и отражение на плане-схеме следующей информации:

1. четкое ;
2. площади каждого участка в отдельности, закрепленного за индивидуальным собственником;
3. соответствия границы, указанной в техническом паспорте, фактической границе участка и выявление несоответствия занимаемой площади (в результате чего и возник спор).

А также экспертиза реализуется в целях анализа межевой документации на предмет ее соответствия специальным требованиям и рассмотрения вариантов выдела участка в соответствии с долевым использованием земли. Объектами данной проверки могут быть:

1. , муниципальных и других административных образований, земельные наделы и т.п.;
2. землеустроительные документы – схемы землеустройств, планы-карты объектов землеустройств, планы-схемы межевания, планы-карты картографических и геодезических работ.

Потребоваться землеустроительная экспертиза может в различных ситуациях таких как:

1. определение порядка использования земли (возможности );
2. определение реальной площади и границ участка;
3. выдел участка в долевой собственности в натуру и т.д.
4. в имущественных спорах, связанных с разделом недвижимости, принятием наследства и в спорах между соседями;

Классифицируется данная экспертиза по следующим категориям (данные категории могут относиться как к досудебной проверке, так и по запросу судебного органа):

• Независимая – такая проверка требуется, если все вышеперечисленные категории вызывают сомнения в легитимности данных.
• Повторная – назначается при необходимости уточнения первичных данных, вызванных сомнением в их достоверности.
• Первичная – необходима для определения технических параметров земли и ее месторасположения.
• Дополнительная – проводится исключительно в случае возникновения новых обстоятельств.

Каждая категория вышеперечисленных проверок носит определенный характер работ, значимость которых, является неоспоримым фактом в решение имущественных споров, относящихся к земельным правоотношениям.

Для того чтобы судебный орган сделал запрос на землеустроительную экспертизу, заявителю (истцу) требуется подать судье ходатайство на ее проведение. alt: Скачайте

(15,0 KiB, 335 hits) Важно! Осуществление экспертизы землеустроительных документов является в значительной степени эффективным способом решения разногласий, касающихся правомерности возведения объектов строительства, а также продажи или покупки ЗУ, или смены владельца исследуемых земель.

Оценка (рецензия) вышестоящего органа на ранее вынесенное экспертом заключение по проведенной землеустроительной экспертизе может потребоваться для конфликтующих сторон смежных участков, а также, чтобы развеять сомнения в компетентности специалиста, осуществившего ее. При продаже, покупке, разделе, выделении земельного участка всплывает множество вопросов, из-за которых и возникают конфликтные ситуации, а именно:

1. существует ли пересечение границ соседних участков;
2. соблюдены ли все нормативы при постройке и т.п.
3. соответствует ли реальная площадь ЗУ, указанной в правоустанавливающих документах;
4. каковы геодезические особенности исследуемого участка (подходит ли для строительства);
5. какова фактическая площадь исследуемого ЗУ;
6. какова площадь наложения;

Стоимость такого мероприятия напрямую зависит от фактической площади ЗУ, удаленность, перечня требуемых работ (оценка, анализ документации, топографических и геодезических работ, межевание и т.д.). Стоит отметить, что стоимость проведения досудебной экспертизы в разы меньше, чем при осуществлении проверки по запросу судебного органа, а также цена на услуги экспертов зависит от региона проведения экспертизы.

В большинстве ситуаций проведение землеустроительной экспертизы осуществляется в таком порядке:

1. заказчику передается заключение (при необходимости предоставляется рецензия).
2. эксперты выполняют все оговоренные в соглашении работы и выносят заключение;
3. заявитель производит оплату услуг экспертной организации;
4. землепользователь находит организацию, занимающуюся реализацией экспертизы;
5. эксперты проводят анализ предоставленной заказчиком документации, изучают характеристики ЗУ, определяют главные этапы проверки и т.д.;
6. сторонами проводится составление и заключение соглашения на проведение работ;

В случае возникновения сомнений в достоверности представленной информации, заявитель вправе найти другую организацию и провести дополнительную проверку.

Осуществлять проведение мероприятий по землеустроительной экспертизе должен специалист, имеющий высокую квалификацию и специальный доступ к таким работам (допуск СРО обязателен).

Именно поэтому при подборе организации требуется уделять особое внимание наличии лицензии на проведение экспертизы, необходимого оснащения и прочие немаловажные детали.