Реально ли приобрести жилье без риэлтора

Как купить квартиру без риелтора

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры. Найти квартиру самому онлайн — не проблема, сложнее отследить ее историю и оформить документы по всем правилам.

Фото: Сергей Куксин Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ).

Но отсутствие платежей посредникам только видимость.»Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры.

Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж

«, — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «

Метриум». Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней.

Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте .

Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи.

Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину — 2000 рублей. Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств.

Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая — нет.

В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив — суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.Но у банков появились и другие услуги.

«Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, «

Свое жилье» у Россельхозбанка, «Метр квадратный» у ВТБ и т.д.», — рассказывает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий «Трансформация делового климата» Руслан Латыпов.Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры.

У «Метра квадратного» от ВТБ есть бесплатный «Конструктор документов». Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене — от 8 до 30 тысяч рублей.При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк.

Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.СоветЧто люди забывают указать в договоре купли-продажи:1.

Способ и место денежных расчетов.2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.3. Условия прекращения прав пользования квартирой.4.

Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.6.

Срок освобождения квартиры.7.

Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.ИнструкцияЧтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:Правоустанавливающие документыДоговор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.Выписка из ЕГРНСвидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки.

Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.Справка о долгах по ЖКХДолги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.Справки ПНД и НДРиелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера.

В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.Выписка из домовой книгиВ ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.Справка из ПФРПозволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.Документ об отсутствии супруговВ России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?

Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

Аргументы «за»

1. Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
2. Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
3. Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.

Аргументы «против»

1. Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб.

   Согласитесь, они бы вам пригодились самим.

2. Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
3. Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %.

   Все детали вам придется проверять самостоятельно.

Обратите внимание Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений.

Популярен по всей России в равной степени. Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным. «» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр.

Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.

Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

«» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве). Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости.

Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.

Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах. «» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически.

На других площадках это нужно делать вручную.

«» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта. В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т.

д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд». Авторизоваться в можно по вашему email в Mail.ru.

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото Это хорошо Это плохо

1. Много фотографий.
2. Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
3. Есть фото подъезда и дома снаружи.
4. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.

1. Фотографий мало или нет совсем.
2. Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
3. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
4. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.

Благополучность и инфраструктура района Это хорошо Это плохо

1. Поблизости есть школы и детские сады. В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины.

   Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.

2. Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.

1. Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте .
2. Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.

Стоимость Это хорошо Это плохо

1. Цена соответствует средней по рынку – сравните с другими похожими квартирами.

   Аналитику предоставляет, например, «Домофонд».

1. Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.
2. Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.

Полнота и точность описания Это хорошо Это плохо

1. Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т.

   д.

2. Написано, остается ли мебель. Вы заранее знаете, что нужно докупить.
3. Описаны плюсы и минусы квартиры. Значит, продавцу нечего скрывать.
4. Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.

1. Описания нет – у вас нет информации о квартире.
2. Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.
3. Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры.

   У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов.

Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

• Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
• Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
• Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
• Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
• Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
• Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
• Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
• В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее.

Расскажем, на что нужно обратить внимание.

1. Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
2. Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
3. Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
4. По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
5. Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
6. Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
7. Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
8. Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
9. Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
10. Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.

Если обнаружите недостатки, не стесняйтесь спросить у продавца о них. Узнайте, исправят ли их до покупки квартиры.

Если нет, смело торгуйтесь, сбивая цену. Все нравится? Пора переходить к следующему этапу.

Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах. Это поможет отпугнуть мошенников.

Что обязательно нужно узнать? Вопрос Что мы хотим узнать Кто собственник(и) квартиры? Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями.

Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры.

Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи.

Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника. На каком основании получили квартиру?

Зарегистрировали ли право собственности? Нужно, чтобы право было зарегистрировано в. Проверьте основания для регистрации права.

Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр.

Сколько человек зарегистрировано в квартире?

Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет.

Но случается она только при основательной подготовке.

Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей. Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой.

Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры? Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке.

В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?

Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск. Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии.

Это связано с истечением срока исковой давности. Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру? Убедитесь, что нет возможных ограничений:

1. есть большие долги по коммунальным счетам;
2. идут судебные споры по поводу прав на нее;
3. квартира заложена под кредит (ипотеку);
4. квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.

Проверка на наличие сторонних претендентов.

После оформления сделки могут появиться неожиданные претенденты на квартиру: обделенные наследники, бывшие или нынешние супруги, обделенные несовершеннолетние и пр.

Чтобы избежать такой ситуации, запрашиваем у продавца ряд документов.

1. Разрешение на продажу квартиры от местных Органов опеки – нужно, если у ребенка есть доля в квартире или он ее владелец.
2. Разрешение от супруга продавца или нотариальное заявление о гражданском состоянии – эти документы нужны, если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (совместно нажитое в браке имущество).
3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – после покупки квартиры все долги перейдут к вам, поэтому нужно убедиться, что их нет.
4. Расширенная выписка из ЕГРН – она позволяет узнать о переходе прав собственности. С ее помощью вы поймете, как приобреталась и передавалась квартира. Ее можно запросить у продавца или получить самостоятельно, зная адрес и кадастровый номер квартиры.
5. – по ней вы можете подтвердить право продавца на недвижимость и уточнить количество собственников.
6. Расширенную выписку из домовой книги обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире – в ней проверьте наличие несовершеннолетних детей. Нужно убедиться, что у этих детей есть место жительства. Этот документ также позволит убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован на момент заключения договора купли-продажи.

Проверка документов продавца. Убедитесь, что имеете дело с владельцем недвижимости, и узнайте о наличии всех необходимых для продажи документов.

Ведь именно продавец должен заниматься сбором большинства необходимых бумаг. При этом от вас требуются только паспорт и оплаченная пошлина за покупку квартиры (оплачивается на сайте «» или в ПАО «Сбербанк»). Итак, что должен предоставить продавец (владелец недвижимости)?

1. Согласие супруга(и) на продажу, если продавец состоит в браке.
2. Паспорт.
3. Разрешение Органов опеки при сделках с участием несовершеннолетних.
4. Документ-основание получения права собственности: дарственная, договор купли-продажи, право наследования и т. д.
5. Выписка из .

Проверка дееспособности продавца.

Запросите справки из Психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в этих заведениях. Справки, полученные более года назад, считаются недействительными.

Предпочтительный вариант – продавец получает подтверждения дееспособности непосредственно перед оформлением купли-продажи. Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты.

При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток. Подсказка Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений.

Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Обеспечить юридическую безопасность поможет договор, в котором можно прописать различные дополнительные условия ().

Он заключается в свободной форме и должен содержать следующую информацию:

1. адрес квартиры,
2. штрафные санкции (согласуются индивидуально),
3. ее полную стоимость,
4. срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
5. внесенную сумму,
6. ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.
7. условия возврата и невозврата,

На нашем сайте вы можете ознакомиться с .

Однако часто стандартную форму приходится дополнять. Например, возможными штрафами при нарушении договора. Чтобы учесть все нюансы при составлении соглашения по авансу или задатку, можно обратиться к юристу.

Аванс передается наличными от покупателя продавцу. При желании вы можете попросить у продавца расписку в получении средств.

Однако это не обязательно, наличие подписанного договора не требует дополнительных подтверждений.

Проверка договора купли-продажи Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр.

Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста. Передача денег Через банковскую ячейку.

В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами.

Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта.

Как правило, это:

1. договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
2. выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги.

Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы.

Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы.

Процесс расчетов выглядит следующим образом:

• Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.
• Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
• Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
• Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
• Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя.

Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу.

Подписание Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах.

Образец можно на сайте Росреестра.

В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней. Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм.

Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

1. Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
2. Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи.

Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Статьи по теме

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

22 ноября 20204,1 тыс. прочитали7,5 мин.7,7 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы4,1 тыс. прочитали до концаЭто 53% от открывших публикацию7,5 минут — среднее время чтенияКогда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей.

В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег.

Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала.

Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально.

Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

1. Баланс потребностей и стоимость жилья

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость.

Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в или квартира на вторичном рынке.

В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать .

1. Наличие достаточной суммы

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов.

Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья.

Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы.

При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы:

1. извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
2. размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
3. общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки.

Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья.

Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность- привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем.

Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

1. личность продавца;
2. его право собственности на квартиру;
3. законность выполненной перепланировки и так далее.
4. количество людей, зарегистрированных на жилплощади;

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах.

Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны.

Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов.

Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории.

Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

1. Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?
2. Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
3. Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
4. Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
5. Кто собственник, и состоит ли он в браке?
6. Есть ли какие-то обременения?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца.

Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца.

В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе(это не синоним задатка)не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи.

Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация.

Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников.

Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры.

Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием.

В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

1. документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
2. паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
3. свидетельство о госрегистрации права собственности;
4. при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи.

Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади.

Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты.

Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы.

Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности.

С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание.

Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов.