Перевод в нежилой фонд в 2023

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2023 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы.

Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые.

Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жильяРассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2020 года.

Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.Формально до 2020 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось.

Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход.

После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям.

Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.До 2020 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании.

Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг.

Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц.

Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния.

Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу.

Вторая — остальные жители дома.

От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок.

Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения.

Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.Есть и другие нюансы.

При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:- заявление о переводе помещения; — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии); — план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт); — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого); — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое; — согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить.

«Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую.

В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова.

По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных.

Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг.

Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено.

К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

› На чтение11 мин. Просмотров6577 Обновлено 15.11.2019 Летом 2023 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах ().

В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

1. Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.
2. У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
3. В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
4. Такое помещение относится к жилому фонду.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен получить согласие других владельцев на общем собрании собственников. Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

• Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.
• Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.

Мнение экспертаМихайлов Евгений АлександровичПреподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажемПолучить согласие собственников нужно обязательно.

Если один из владельцев квартиры в многоквартирном доме откажется подписать такую бумагу, то перевод жилого помещения в нежилой фонд сделать будет невозможно. Какие же квартиры будут считаться соседствующими?

Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое.

Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные).

Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть) Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.

Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир. Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

1. Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
2. Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Изменился порядок перевода помещения в нежилое:

• Получаем согласие как минимум 2/3 владельцев квартир, расположенных в том подъезде, где будет сделан перевод жилья.
• Получаем согласие всех собственников квартир, соседствующих с помещением, которое будет менять свой статус на нежилое.

Если владелец собирается менять конфигурацию помещения в доме, например, захочет установить новый вход или уменьшить какую-либо часть в нём, то ему нужно получить на это разрешение 100% собственников.

Если человек не предоставит в уполномоченную организацию акт о согласии с общего собрания участников, то использовать жилое помещение как нежилой фонд будет противозаконным.

С первого октября 2023 года в многоквартирных домах запрещено размещать хостелы или мини-гостиницы. Чтобы это осуществить, нужно сначала перевести помещение в нежилое с обязательным согласием владельцев квартир.

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно.

Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Очень важно получить разрешение именно от собственников квартир, а не от квартиросъёмщиков или людей, которые там прописаны.

Ищите различные способы связи с ними.

Шаги к получению согласия:

1. Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
2. Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
3. В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.

Обратите внимание!

Осуществить перевод жилого помещения в нежилое можно и без разрешения собственников. Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

1. Лифты.
2. Подвальные помещения.
3. Лестницы.
4. Крыша.
5. Входные группы.
6. Лестничные клетки.

Основная причина для отказа — это недостающий пакет документов. Местный орган управления составляет список бумаг, которые необходимо донести и направляет письмо с уведомлением хозяину в течение трёх дней.

В течение 15 дней он должен заново подать бумаги. Если этого не было им сделано, то в переводе будет отказано. Вторая причина — человек не туда подал пакет документов.

Главная причина для отказа — это нюансы технического характера:

• Помещение не прошло пожарную проверку, в нём отсутствует вентиляция, либо не является безопасным.
• Проект перепланировки не соответствует действительности.
• Проверка выявила, что в помещении на постоянной основе проживают люди.

Это всё можно исправить и заново подать бумаги. Если снова поступил отказ, то можно обращаться в судебное учреждение.

Обратите внимание! Получив отказ, вам снова нужно проходить процедуру по переводу, а это дополнительные деньги и потерянное время.

Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом.

Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых. Причины, по которым нельзя сделать перевод:

1. В помещении отсутствует отдельный вход и владелец не сможет его сделать.
2. На помещение наложены ограничения (нет права им распоряжаться).
3. Квартира находится в съёмном доме.
4. Если оно будет использоваться для различных религиозных богослужений.
5. Если в помещении будут проживать люди.

Перед тем как проводить процедуру по переводу, следует ознакомиться с такими документами:

1. Статьи номер 22 и 23 в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
2. Градостроительный кодекс.
3. Местные и региональные нормативы.

Первый шаг: Здесь вас нужно собрать весь пакет документов и написать заявление в управляющую компанию о вашем желании осуществить перевод своей квартиры в нежилой фонд.

Важно! Если в ней была изменена конфигурация и собственник не стал её проводить законным способом, то ему необходимо её легализовать, иначе в процедуре будет отказано. Перечень документов:

• Выписной лист из домовой книги. Его получаете в вашем паспортном столе. Данная бумага нужна для того, чтобы комиссия, принимающая решение, видела, что в помещении никто больше не прописан. Действует такая бумага всего две недели, лучше её получить в самую последнюю очередь.
• Разрешение жильцов. Выше была подробно расписана процедура его получения. Не забывайте о том, что это крайне важный пункт, без которого получить новый статус своего жилья не получится.
• Заключения санитарной службы. Тут вам тоже надо написать заявление, после его рассмотрения к вам приедет сотрудник службы на осмотр. После чего он сообщит дату готовности заключения.
• Заключения после пожарной проверки. Для этого вам следует написать заявление в соответствующую организацию. После чего к вам приедет специалист на осмотр объекта, а также он вам должен сообщить, когда будет готово заключение.
• Техническое заключение. Эту бумагу можно получить также в Жилищно-Эксплуатационном Участке или управляющей компании. Вам необходимо там написать заявление. При себе имейте паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Тут важно знать, что дом не должен находиться в аварийном состоянии или стоять в очереди на снос.
• Поэтажный план помещения и его экспликации. Для этого вы сначала должны отправиться в ДУИ и получить там доверенность, которая нужна будет для получения плана помещения и экспликации. Срок изготовления доверенности — примерно 30 дней. Здесь вам может понадобиться документ, который подтверждает право собственности. После получения доверенности можно смело отправляться в Бюро Технической Инвентаризации за получением экспликации и поэтажного плана квартиры.
• Справки ДЕЗ. Их вы получаете в Жилищно-Эксплуатационном Участке. Не забудьте взять с собой паспорт и документ, подтверждающий ваше право на собственность.
• Проект перевода помещения в статус нежилого. Такой деятельностью занимается специальная проектная компания, имеющая лицензию.
• Технический паспорт и план квартиры. Их можно получить в многофункциональном центре или в БТИ.

Когда все справки и бумаги будут собраны, вам нужно обратиться в ДУИ, чтобы получить согласие на перевод.

Там вы пишите заявление с указанием причины перевода. Дополнительные документы:

1. Документы фирмы, если процедурой будет заниматься юридическое лицо.
2. Доверенность, заверенная нотариусом, если процедурой будет заниматься ваш представитель.
3. Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость.
4. Паспорт.

В течение сорока пяти дней специальная комиссия будет рассматривать ваше заявление на перевод жилья в новый статус.

Если принято положительное решение, то в течение трёх дней ему отправят ответ. Второй шаг: Здесь вам нужно обратиться в многофункциональный центр или Бюро Технической Инвентаризации для оценки полной стоимости перевода.

Там вы должны написать заявление и приложить следующий перечень документов с их копиями:

1. Доверенность, если процедуру будет осуществлять ваш представитель.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Протокол межведомственной комиссии.
4. Бумага, подтверждающая ваше право собственности на квартиру.
5. Технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
6. Документы фирмы, если процедуру будет осуществлять юридическое лицо.

После получения всех важных документов специальный отдел приватизации произведёт подсчёт стоимости перевода жилья и составит бумагу с расценками по каждой позиции.

Соберите следующий перечень документов:

1. Документы на фирму, если заниматься процедурой будет юридическое лицо.
2. Паспорт и доверенность.
3. Протокол Бюро Технической Инвентаризации и межведомственной комиссии.

Здесь вы также должны написать заявление и оплатить государственную пошлину на регистрацию права собственности.

Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров. Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью.

Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится.

На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений. Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

1. Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.
2. Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
3. Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.

Обратите внимание! Помещение необязательно переводить в нежилое, если деятельность бизнесмена не будет доставлять дискомфорт соседям. Здесь важно, чтобы предприниматель был прописан в квартире, а она должна соответствовать всем санитарным нормам.

Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу. Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов.

Какие нужно сделать платежи?

1. Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
2. Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
3. Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.
4. Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
5. Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.

Это довольно долгая процедура, занимающая в среднем пять месяцев.

Стоить она будет от 260000 до 480000 рублей. Окончательная цена зависит от многих факторов, включая регион нахождения недвижимости. Перевод недвижимости в нежилой фонд вполне возможен, если вы будете следовать инструкции и соблюдать требования законодательства.

Изучите заранее все государственные документы, подготовьте все справки и важные деловые бумаги.

Тогда в скором времени вы сможете использовать своё недвижимое имущество в новых целях.

Рейтинг автораАвтор статьиПреподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажемНаписано статей41

Отличная статья 0 Помогла статья?

Оцените её

(No Ratings Yet)

Загрузка. fms 21ру © 2018–2023 – Юридическая помощь онлайн Задать вопрос эксперту Спасибо!