Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика

Какие документы потребуются при покупке новостройки?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

1. Партнерские проекты

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПАРТНЕР ПРОЕКТА — МАРКЕТПЛЕЙС НЕДВИЖИМОСТИ «М2МАРКЕТ»3 февраля 2020 18 114Сомнения и раздумья, связанные с выбором новой квартиры позади: вы определились с проектом и застройщиком. Но чтобы ее купить, нужны не только деньги — понадобится пакет документов, с которым сделка пройдет максимально быстро.Главные бумагиСписок документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории.

Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры, есть. Он небольшой:

1. документ об уплате госпошлины
2. паспорт
3. согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список — для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму.

Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.Сегодня схема с ДДУ уходит с рынка, уступая место договорам с использованием эскроу-счетов, но список документов остается прежним.Ипотечный квестЕсли у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать . В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

1. свидетельства о рождении детей
2. справка о наличии дополнительных доходов
3. свидетельство о браке
4. документ об уплате госпошлины.
5. справка с работы по форме 2-НДФЛ
6. паспорт и его копии
7. СНИЛС

У покупателя два пути — подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно либо, что гораздо проще, обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает.

Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.Последнее слово остается за банком: какой именно кредит, на какую сумму и на какой срок будет одобрен клиенту. Бывает, что покупатель жилья присмотрел один банк, но в нем оказываются менее выгодные условия, чем в другом.С одобренным ипотечным кредитом покупатель возвращается к застройщику и выбирает жилье.Супружеское согласиеЕсли с паспортом все понятно, то с двумя другими документами иногда возникают сложности. Например, размер госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве — 350 рублей для физлиц.

Если были привлечены ипотечные средства, придется заплатить и госпошлину за регистрацию ипотеки — она составляет 1 тыс. рублей.Второй документ — нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если покупатель состоит в браке.

«Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов, — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости Роман Строилов.

— То есть квартира будет их совместной собственностью. И денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку, — также общая собственность супругов. Именно поэтому необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на это жилье».Официально Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.Из статьи 35 Семейного Кодекса РФЕсли застройщика больше интересует разрешение супруга использовать накопления, то банк при оформлении ипотеки учитывает планы супруга на построенное жилье. Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика.Информация о застройщикеСписок документов застройщика больше.

Даже если он имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

1. проектную документацию с заключением экспертизы
2. документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)
3. разрешение на строительство
4. проектную декларацию.

Впрочем, добросовестные застройщики не вынуждают покупателя просить предоставить эти документы: они должны быть размещены на официальном сайте.Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и публиковать на сайте в общем доступе, отмечает Роман Строилов: «К этому перечню относится и разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится. Многие застройщики ведут круглосуточные трансляции со стройплощадки».«Сегодня покупателю жилья в новостройке необязательно самому разбираться в тонкостях сделки и подготовке документов.

Например, если он покупает квартиру на площадке : мы не являемся риэлторским агентством и не берем комиссию с покупателя. При этом мы консультируем его по всем возникающим вопросам, регистрируем ДДУ или переуступку, помогаем безопасно осуществить платеж в адрес застройщика и оказываем полноценный сервис по приобретению квартиры».Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»По словам эксперта, прибегать к помощи экспертов на рынке строящейся недвижимости — правильное решение, так как всегда обратит внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. «И такие услуги не оказывает ни один застройщик: каждый девелопер работает по собственному шаблону и не заинтересован в том, чтобы отступать от него хоть на шаг», — резюмирует Роман Строилов.Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

1. Партнерские проекты

1. 26 июня 2020 2 689
2. 5 октября 2020 2 131
3. 27 ноября 2020 2 336
4. 22 июля 2020 4 475
5. 4 июня 2020 2 547

Какие документы должны быть у застройщика?

У покупки квартиры на первичном рынке есть масса плюсов.

Среди них цена недвижимости, планировка, готовность помещения к отделке и многое другое. Но радость от новоселья и главное, — его сроки напрямую зависят от профессионализма и надёжности застройщика. Многие люди опасаются инвестировать средства в первичное жильё, вспоминая примеры известных долгостроев и обманутых дольщиков.

Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду. Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело.

После этого наступает главный этап проверки — изучение документации. Действия: Действие 1 Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации.

Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать.

Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.

Заранее составьте список необходимых документов:

• 6 Финансовые документы
• 1 Учредительные документы застройщика
• 2 Лицензия застройщика
• 3 Разрешение на строительство
• 4 Проектная документация по объекту
• 5 Правоустанавливающие документы на землю

Действие 2 Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо.

Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов»

. В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.

В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя.

Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера. Требуйте предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов.

Отсканированные версии или ксерокопии могут оказаться подделкой.

При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается . Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости.

Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ Действие 3 Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

• 4 Свидетельство ИНН
• 3 Свидетельство ОГРН
• 1 Устав фирмы
• 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе.

Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.

Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию. Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор.

Это базовый список, который не является исчерпывающим.

При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся: Если какие-либо данные кажутся вам подозрительными или противоречат информации, которая публикуется на официальном сайте компании, это повод взять паузу и всё перепроверить. Действие 4 Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство.

Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано.

Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один.

Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.

Действие 5 Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома.

Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы.

Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.

В проектной декларации должны быть указаны:

• 12 Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома
• 10 Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
• 7 Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
• 3 Адрес объекта недвижимости
• 4 Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
• 2 Разрешение на строительство и на землю
• 8 Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
• 1 Цель проекта строительства, его этапы и сроки
• 5 Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
• 9 Планируемая стоимость строительства
• 11 Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
• 6 Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность

Действие 6 Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию. Застройщик может законно работать на основании двух типов документов.

Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка.

В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании.

Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.

Учтите, что предполагаемые и фактические сроки окончания строительства всегда различаются.

Дом официально считается долгостроем, лишь, когда задержка превышает три года.

Поэтому аренда участка должна быть с запасом.

Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты.

Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли.

Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь. Действие 7 Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили.

Однако по значимости этот этап далеко не последний.

Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок. Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором.

Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка. Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности.

Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов. Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело.

Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником.

Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика.

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

1. Санкт-Петербург и область
2. Москва и область
3. По России бесплатно

.или спросите юриста напрямую!

Введите пожалуйста ваш вопрос!

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом.

Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

Содержание статьи ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

1. Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.
2. Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости. Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства.

Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания.

Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

1. Выписку из реестра на здание.
2. Разрешение на строительство.
3. Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
4. Проектную документацию.
5. Инвестиционный контракт.
6. Свои учредительные документы.
7. Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости.

Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.

Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах.

Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить. Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ). Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца.

Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества. В документе обратите внимание на пункты:

• Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
• Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица.

В этом случае продавцу нужно представить:

1. Свидетельство о праве собственности
2. Согласие от второго супруга.
3. Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).
4. Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
5. Справку о составе семьи.
6. Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ). Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания.

А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным.

Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно.

У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.

Возникновение подобного права возможно, если продавец:

1. Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
2. Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).
3. Имеет несовершеннолетнего ребенка.

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом.

Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет. Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу. Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее.

Препятствием к заключению сделки может стать:

1. Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
2. Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям. Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ). Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП.

В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру. Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры.

В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи.

Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании.

Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности.

Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги. Следует насторожиться, если:

1. Вас торопят с заключением сделки.
2. Продавец предоставляет неполный пакет документов.
3. Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
4. Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.

Видео Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

11 января 20202,1 тыс.

прочитали5 мин.3,6 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы2,1 тыс.

прочитали до концаЭто 58% от открывших публикацию5 минут — среднее время чтенияРасскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами.

Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании.

Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.Что нужно знать о застройщике:Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты.

Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио».

Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах.

Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика.

Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком.

После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным.

Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия.

Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ. Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства.

Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.Риски, возможные при заключении ПДДУ

1. Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.
2. Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства.

Только на такие сделки следует соглашаться.

Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей?

Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

1. Сроки передачи документов для регистрирования права владения.
2. Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
3. Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
4. Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
5. Дата окончания строительства.
6. Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

1. Документы на право владения объектом.
2. Проектную декларацию.
3. Кадастровый план земельного участка.
4. Разрешение на строительство.
5. Оригинал ДДУ.
6. Заявления от застройщика и дольщика.
7. Удостоверение личности покупателя.
8. План объекта строительства.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину.

Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.Подписание акта приема-передачиПри покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет.

Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

1. Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
2. Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
3. Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
4. Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты.

Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены.

Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ.

На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного?

Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

1. Информацию об участвующих сторонах.
2. Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
3. Фактический адрес и номер квартиры.
4. Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.Заселение в квартируВ соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика.

Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность.

Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

1. Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
2. Договор купли-продажи, ДДУ.
3. Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
4. Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
5. Заполнить заявление на регистрацию собственности
6. Оплатить государственную пошлину
7. Удостоверения личности всех владельцев.
8. Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
9. Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
10. Обратиться в соответствующие инстанции
11. Подготовить пакет документов

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели.

Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

1. Проведение ремонта до получения документов на право собственностиЖилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.
2. Поверхностное изучение компании застройщикаСлепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
3. Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантовЭкономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
4. Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщикомПропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика?

Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.

Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства. Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет.

С этой целью граждане имеют возможность:

• уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
• проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
• изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.
• установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании.

Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования. Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ. У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:

1. учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.
2. свидетельства о регистрации и ИНН;
3. выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);

Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.

Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:

1. типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
2. заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
3. проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
4. договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.
5. разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
6. проектная документация на возводимый объект;

Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора. Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья.

Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.

При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. законный арендатор – должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
2. сведения об участке – кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.
3. срок действия договора – должен совпадать с периодом строительства;

Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.

Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:

• посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.
• руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
• сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;

От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной.

Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание. Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:

1. документы о прохождении добровольной сертификации качества;
2. информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
3. сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.
4. благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;

Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.