Как проводится реконструкция объектов капитального строительства

Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться

•• 10.08.20207 минут на прочтение Реконструкция — это полное либо частичное переустройство объекта, включающее также возможность улучшения территории и застройки, монтаж нового оборудования, изменение планировки, улучшение архитектурной выразительности и т.д. Проще говоря, реконструкцией называют процедуру, предполагающую изменение технико-экономических характеристик сооружения.

Содержание:

• .

Важно помнить, что реконструкция зданий и сооружений отнюдь не синонимична капитальному ремонту. Оттого проясним терминологию. Реконструкцией называют отдельное градостроительное направление, предполагающее внесение в здание принципиальных конструктивных изменений: сооружение получает новые качества и характеристики (среди них: высота и количество этажей, площадь и объем, вместительность и назначение).

В отличие от реконструкции, ремонт, напротив, не предполагает каких-либо значительных структурных изменений: он ориентирован на приведение в порядок некоторых отдельных составляющих.

Процедуры капитального ремонта отличаются от процедур реконструкций зданий также и по причине того, что требуют более серьезного документального оформления — получения специальных разрешений. Для организации реконструкции потребуется , осуществить различные обследования и , предоставить полный комплект технической и проектной документации. Согласно текущей классификации, выделяют полную и малую реконструкции здания.

Приведем несколько случаев, в которых требуется реконструкция здания:

1. Новый владелец. Данный пункт отчасти смежен с предыдущим. Если здание теперь принадлежит другому лицу (или фирме), изменились и требования. В зависимости от задач, которые ставит перед собой хозяин, потребуется адаптация сооружения (от внесения небольших конструкционных изменений до принципиального изменения конструкции).
2. Переквалификация. Если сооружение необходимо переоборудовать под другие нужды (необходимость в подобном возникает нередко: некоторые здания претерпевают до десятка «трансформаций»), обойтись без процедуры реконструкции не выйдет. Несколько очевидных примеров: магазин можно превратить в склад, административное помещение — в цех по производству, ремонтную мастерскую — в автомобильную мойку. В таком случае проект организации реконструкции будет комплексным и сложным.
3. Функциональность. Нередко здание имеет объективные дефекты, касающиеся одной из инженерных систем (отопительная, светотехническая, вентиляционная), недостатка проемов (дверных и оконных) и т.д.
4. Устаревание. Даже то здание, которое были построено в строгом соответствии с нормами и стандартами своего времени, с течением времени устаревает. Продолжительный износ, длительная эксплуатация, а также неграмотно выполненное изначальное строительство часто приводят к тому, что проведение реконструкции становится обязательным.

Нравится статья? Подпишитесь на дайджест интересных статей!

Подписаться Заполняя форму и нажимая на кнопку Вы соглашаетесь с и на сбор и обработку личных данных. Поскольку реконструкция старого здания может предполагать как техническое перевооружение, так и радикальное преобразование, спектр возможных работ достаточно широк. Обычно она включает в себя следующие этапы:

1. Внесение радикальных изменений в систему инженерных коммуникаций (одна из самых частых реконструкций — опыт говорит о том, что эти системы склонны к износу).
2. Проведение кровельных работ, создание мансард зданий.
3. Реорганизация здания (также относится к категории реконструкций).
4. Модернизация фасадного слоя (тогда под реконструкцией могут подразумеваться такие процедуры, как оштукатуривание, покраска, создание теплоизоляционного слоя, создание дополнительных либо ликвидация лишних дверных и оконных проемов).
5. Конструкционное укрепление сооружения (зачастую реконструкцию проводят при необходимости соответствия элементарным требованиям безопасности).
6. Пристраивание сооружений.
7. Создание надстроек здания.
8. Укрепление слоя фундамента, упрочнение грунтовых масс (могут проводиться: температурная обработка, устройство набивных свай, цементирование).
9. Перепланирование, изменение высоты зданий и сооружений.
10. Частичный разбор и замена крупных конструкционных частей.

Можно выделить общий алгоритм организации реконструкции любого сооружения:

1. Проект реконструкции.

   Достаточно похож на проект, необходимый для возведения новых зданий, однако является не столь объемным.

   Включает в себя множество , архитектурно-строительную и технологическую части, проект организации работ, пояснительные записки и т.д.

2. Аналитика.
   Обязательными становятся действия, касающиеся организации работ по обследованию объектов и оснований реконструкции. Соответственно, потребуется осуществить инженерные изыскания, произведя оценку подземных и наземных конструкций.
   Заниматься расчетами, касающимися усиления и нагрузки, должен компетентный инженер.
3. Пуско-наладочные работы. Происходят уже после проведения всех строительно-монтажных и иных работ, которые осуществляются при реконструкциях; являются финальным этапом перед сдачей здания.
4. Предпроектная стадия.

   При реконструкции аналогична действиям, осуществляемым при возведении новых сооружений.

5. Реализация проекта реконструкции.
   Сюда относятся все строительные процедуры, а также процедуры монтажа технологического оборудования.
   При необходимости алгоритм согласовывается с владельцами сооружений, которые функционируют постоянно (случай с промышленными зданиями, уже описанный в тексте выше).

Разберемся, что в себя включает реконструкция здания в каждом из конкретных случаев.

Возможны: модернизация применяемых технологий, увеличение числа используемых устройств, монтаж нового оборудования. Обычно процедура является комплексной и включает в себя следующие этапы:

1. Расширение основания фундамента, укрепление несущих конструкций за счет встраивания новых элементов.
2. Увеличение высоты цехов производства, а также увеличение длины их пролетов в здании.
3. Внесение изменений в коммуникационную систему (один из самых частых видов работ при выполнении реконструкции зданий и сооружений).
4. Увеличение числа этажей, укрепление перекрытий между уже существующими в здании.
5. Исправление выявленных дефектов (например, починка крыши, замена износившихся в здании элементов).
6. Подготовка мест для монтажа новой техники в здании.

Обычно во время проведения подобных реконструкций промышленных зданий и сооружений предполагается, что эффективность будет сохранена либо незначительно понижена.

Оттого и проведение работ происходит «по этапам»: комплекс процедур разбивают на отдельные узлы.

Пока специалисты выполняют реконструкцию здания в одном месте, все другие функционируют в обычном режиме.

При проведении реконструкций старых жилых и гражданских строений обычно производится переоборудование внутренних помещений.

Часто требуется увеличение полезной площади дома за счет осуществления строительно-монтажных работ, предполагающих добавление пристроек либо надстроек; также может быть возведен мансардный этаж.

Нередко возникает необходимость в укреплении несущих конструкций, восстановлении кирпичной кладки, наращивании цоколя.

Также очень часто требуется проведение реконструкций зданий складского типа. Среди распространенных причин:

1. Необходимость в адаптации здания под конкретный товар (например, под зерно).
2. Недостаточное количество свободного пространства в здании.
3. Монтаж в здании нового оборудования, подготовка стеллажей (реконструкцией такие работы называются достаточно условно).
4. Потребность в добавлении специализированных зон (например, холодильной зоны).
5. Добавление в каркас здания новых элементов.

Замена облицовочного материала (данный вид реконструкций считается одним из наиболее простых, а сроки, в которые здание приобретает иной вид, минимальны).

Просмотров: 438

Реконструкция объектов недвижимости: порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости

Если здание будет эксплуатироваться без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то собственника могут привлечь к ответственности. Для проведения кадастровых работ необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда.

В результате выполнения кадастровых работ вы получите технический план, который нужен для получения разрешения на ввод в эксплуатацию и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с заявлением в: — орган, который выдавал разрешение на строительство (далее – орган); — Многофункциональный центр предоставления государственных, муниципальных услуг (далее – МФЦ) с приложением необходимых документов. Документы, которые находятся в распоряжении органов власти, вы можете не представлять, орган может получить их самостоятельно.

В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения.

В течение пяти рабочих дней, с даты принятия решения о выдаче разрешения, орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о внесении изменений в ЕГРН с приложением необходимых документов. В случае не направления органом указанного заявления и необходимых документов, собственник реконструированного здания может обратиться в МФЦ либо отправить указанные документы в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью лиц выдавших такие документы, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия для внесения изменений в ЕГРН. За внесение изменений в ЕГРН в отношении реконструированного здания государственная пошлина не оплачивается.

Что такое реконструкция здания и как ее провести

Главная > Недвижимость ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 02.12.2018 ДАТА ОБНОВЛЕНИЯ: 02.12.2018 АВТОР: tomaxod3

1. В каком порядке проводится реконструкция здания
2. Что такое реконструкция здания
3. Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции здания

Что такое реконструкция зданияРеконструкция здания — это (п.

14 ст. 1 ГрК РФ):

1. изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
2. замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонтаРеконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки.

Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ.При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

1. его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
2. отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
3. систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;

Цель текущего ремонта здания — обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч.

8 ст. 55.24 ГрК РФ).Так, в процессе текущего ремонта производственного здания проводятся работы, которые предохраняют части здания, а также инженерное оборудование от преждевременного износа.

Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279).

Например, к ним относятся:

1. ремонт выходов на крышу;
2. постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей;
3. окраска фасадов здания.

От проводимых работ зависит и процедура их проведения. Так:

1. для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, а после проведения работ — разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч.
   1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

   Для капремонта такие разрешения получать не нужно.

2. и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);

Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.В каком порядке проводится реконструкция зданияПрежде чем начать проводить работы по реконструкции, нужно получить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), подготовить проектную документацию, при необходимости направить ее на экспертизу и получить разрешение на строительство. После этого провести необходимые работы и по их окончании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.Для чего нужен ГПЗУ и как его получитьГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство.

В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания.

В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление.

Сделать это должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться.

Оплачивать получение ГПЗУ не нужно, так как он выдается бесплатно (ч.

5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ).ГПЗУ должны выдать в течение 20 рабочих дней после получения заявления.

Вы можете использовать его в течение трех лет со дня выдачи (ч.

6, 10 ст. 57.3 ГрК РФ). Как подготовить проектную документацию для реконструкции зданияТакая документация содержит материалы в виде текста и карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда.

Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ). Рекомендуем проверить это в реестре СРО на сайте Ростехнадзора (http://sro.gosnadzor.ru/).

В отдельных случаях организации могут и не состоять в СРО.Для подготовки проектной документации нужны следующие документы (ч.

6 ст. 48 ГрК РФ):

1. результаты инженерных изысканий.

   Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;

2. технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. ГПЗУ;

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87.Указанные документы вы должны представить организации или ИП, которые будут готовить проектную документацию (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ).После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч.

15 ст. 48 ГрК РФ). Как проводится экспертиза проектной документации при реконструкции зданияНа необходимость проведения такой экспертизы указано в ч. 1 ст. 49 ГрК РФ. Учитывайте, что в установленных случаях ее проводить не нужно (однако в некоторых ситуациях по данным объектам экспертиза все равно обязательна).Чтобы провести экспертизу, вы можете по своему выбору направить проектную документацию (ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

1. на государственную экспертизу.

   При этом отметим, что для отдельных объектов предусмотрено проведение именно такой экспертизы. Ее проводят:

— как правило, Минстрой России и подведомственные ему учреждения (ч.

4 ст. 49 ГрК РФ). Объекты, в отношении которых обязательную госэкспертизу должны проводить эти органы и организации, указаны в ч. 3.4, 4.8 ст. 49 ГрК РФ;— органы власти субъектов РФ (подведомственные им организации) по месту нахождения земельного участка, на котором будет реконструироваться здание (ч. 4.2 ст. 49 ГрК РФ). Обязательную госэкспертизу такие органы проводят, если не предусмотрено ее проведение федеральными органами и организациями.Порядок организации и проведения государственной экспертизы приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145;

1. на негосударственную экспертизу.

   Ее проводят организации, которые аккредитованы на ее проведение (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ).

   Рекомендуем перед обращением проверить сведения об аккредитации организации в реестре, размещенном на сайте Росаккредитации (https://pub.fsa.gov.ru/rene). Порядок ее организации и проведения приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.

Экспертиза проводится в течение 42 рабочих дней (этот срок может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней).

В результате проведения экспертизы вам выдадут положительное или отрицательное заключение (ч. 7, 9 ст. 49 ГрК РФ). Все заключения включаются в реестр (http://egrz.ru/organisation/reestr/latest).

Как получить разрешение на строительство при реконструкции зданияТакое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотрена ответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч.

4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):

1. в МФЦ.
2. в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено само здание;

Чтобы получить разрешение, подайте заявление и приложите к нему комплект документов, перечень которых приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч.

10 ст. 51 ГрК РФ).Обратите внимание, что вы можете не представлять документы, которые находятся в других госорганах, органах местного самоуправления или подведомственных им организациях (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проектной документации).

Их указанный орган может получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч.

7.1 ст. 51 ГрК РФ).Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Выдать его должны в течение семи рабочих дней со дня получения заявления при отсутствии оснований для отказа в его выдаче (ч. 11, 15 ст. 51 ГрК РФ).В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство вам нужно передать (направить в электронном виде) в выдавший его орган (ч.

18 ст. 51 ГрК РФ):

1. копию результатов инженерных изысканий;
2. копию некоторых разделов проектной документации.
3. сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
4. сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого здания;

Это необходимо сделать для размещения информации в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Если вы не передадите (не направите) указанные сведения и документы, то при обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вам откажут в его выдаче (ч.

7 ст. 55 ГрК РФ). Отметим, что с 1 января 2020 г. орган, который выдает разрешение на строительство, будет направлять необходимые сведения для размещения в информационных системах самостоятельно (пп.

«у» п. 23 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ). Как провести работы при реконструкции зданияЧтобы начать работы по реконструкции здания вам нужно:

1. заключить договор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ):

— которая является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта;— не является членом такой организации.

В этом случае заключить договоры можно, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. Учитывайте, что для некоторых организаций членство в СРО не требуется, поэтому и с ними можно заключить договор на любую сумму (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).Самостоятельно провести работы по реконструкции вы можете только в том случае, если являетесь членом СРО (ч.

3.1 ст. 52 ГрК РФ);

1. направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале работ по реконструкции здания и необходимые документы, если проводилась экспертиза проектной документации. Сделать это нужно заблаговременно, но не позднее чем за семь дней до начала реконструкции (ч.

   5 ст. 52, п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ).

2. подготовить земельный участок и здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч.

   4 ст. 52 ГрК РФ);

При этом учитывайте, что копию разрешения на строительство и положительное заключение экспертизы проектной документации вы можете не направлять. В этом случае надзорный орган получит их самостоятельно (ч. 5.1 ст. 52 ГрК РФ).За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать;

1. передать по окончании работ по реконструкции в орган, который выдал разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

   Это следует из ч. 9 ст. 55 ГрК РФ.

Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкцииДля этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч.

1 ст. 55 ГрК РФ), что:

1. реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство) и разрешенному использованию земельного участка.
2. реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;

Обратите внимание, что если вы будете эксплуатировать здание без разрешения, вас могут привлечь к ответственности.Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство, или МФЦ (ч.

2 ст. 55 ГрК РФ).К заявлению приложите необходимые документы. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 4.1 ст. 55 ГрК РФ).Учитывайте, что те документы, которые находятся в распоряжении органов власти (подведомственных им организациях), вы можете не представлять.

Указанный орган может получить их самостоятельно (ч. 3.2 — 3.4 ст. 55 ГрК РФ).В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения (ч.

5 ст. 55 ГрК РФ).На основании выданного разрешения и технического плана реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции зданияЗа нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:

1. за ее проведение без разрешения на строительство, если его получение необходимо.

   За данное нарушение для организаций предусмотрена следующая ответственность (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ):

— штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.;— административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;

1. эксплуатацию объекта без разрешения на его ввод в эксплуатацию (за исключением случаев, когда для реконструкции не требуется получать разрешение на строительство). За данное нарушение для организаций установлен штраф от 10 тыс. до 20 тыс. руб. (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
2. нарушение сроков направления извещения в органы государственного строительного надзора. Штраф для организаций составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ);

Рекомендуем ознакомиться:

• О проекте
• Программа получения ВНЖ Франции
• Способы получения гражданства Румынии.

  Обзор программ, варианты иммиграции в ЕС.

• Получение гражданства Польши через Карту поляка. ВНЖ, ПМЖ в Польше.

• Оформление гражданства Болгарии с иммиграционным юристом: особенности процедуры

Порядок проведения реконструкции здания

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Удовлетворяя требование в части обязания ответчика привести объект недвижимости в первоначальное состояние, соответствующее техническим характеристикам, а также осуществить демонтаж навеса, расположенного в границах земельных участков, суд в порядке статьи 60 ЗК РФ установил, что реконструкция здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, проведена с нарушением требований градостроительного законодательства (в отсутствие проектной, разрешительной документации), учитывая факт нахождения части строения (навеса) за пределами земельного участка, отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих правомерность использования части земельного участка, изменения площади земельного участка в сторону увеличения в результате осуществления ответчиком самовольного строительства.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Руководствуясь статьей 78 ЗК РФ и установив, что по договору аренды земельного участка ответчику предоставлен в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения (пастбища) для ведения сельскохозяйственного производства; разрешенное использование земельного участка изменено на растениеводство, о чем внесены сведения в ЕГРН, арбитражные суды правомерно отказали в признании права собственности на нежилые здания, поскольку в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения истцом согласия соответствующего органа управления на размещение объекта, разрешения на строительство не получено; сведения о том, что истцом соблюден предусмотренный градостроительным законодательством порядок получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не представлены; указав, что акт выбора земельного участка и акт обследования земельного участка разрешениями на проведение строительства на земельном участке сельскохозяйственного назначения не являются; придя к обоснованному выводу, что в нарушение установленного разрешенного использования арендуемого земельного участка проведена реконструкция нежилого здания (сарая) и возведено новое нежилое здание (сарай). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:2.

В каком порядке проводится реконструкция здания Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Как можно было убедиться, с позиции закона реконструкция ничем не угрожает владельцам недвижимости. Порядок предоставления помещения в связи с проведением реконструкции дома (здания) урегулирован федеральным законодательством и должным образом защищает интересы владельцев недвижимости (в частности, нанимателей и арендаторов). Так почему же в реальной жизни большинство владельцев недвижимости выступают против проведения реконструкции на основании актов исполнительной власти?

Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства Строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникала угроза для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений.

Самовольная реконструкция объекта недвижимости

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ( далее по тексту ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Самовольная реконструкция постройки имеет те же вышеуказанные признаки, что и самовольная постройка, связанные с самим объектом капитального строительства и не касающиеся земельного участка, на котором она расположена, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Вообще, особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.

Итак, с учетом того что в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, тогда наиболее важным вопросом здесь является: а выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта? Из системного толкования действующих норм можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Надо отметить, что существующие термины «перепланировка» и «переоборудование» имеются только в Жилищном кодексе РФ (гл. 4 ЖК РФ) и именно там установлена разрешительная процедура применительно к таким работам, однако к реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, такие работы не относятся.

Рассматривая вопрос о последствиях самовольной реконструкции, обратим внимание на следующее.

Основным последствием самовольной постройки является ее снос.

Однако для самовольной реконструкции такой вариант был бы явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения. В связи с этим Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 выработал позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние», т.е. возвращение объекта в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу N А40-144203/16).

Однако по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек —

«приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом»

(далее — приведение в соответствие с установленными требованиями).

Одновременно изменениями в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п.

10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ. Таким образом, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант

«приведения в соответствие с установленными требованиями»

существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции. Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными.

Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока. Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п.

4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым. Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние» есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.

Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений и в текущий период времени. Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе: 1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям; 2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п.

28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановлении Пленума ВАС РФ N 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е.

такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом. В случае обращения заинтересованного лица о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Что такое процедура реконструкции объекта капитального строительства

Содержание Понятие «реконструкция», часто фигурирующее в законодательных и нормативных актах, в целом соответствует определению процесса обновления. Но, к примеру, капитальный ремонт тоже символизирует реставрационные работы.

Поэтому при возникновении юридически спорных моментов важно знать – что такое реконструкция объекта капитального строительства как вида архитектурной деятельности, и какими регламентирующими документами закреплен сам термин.

Во избежание разночтений понятие процедуры установлено в 14 пункте I-й статьи Градостроительного Кодекса РФ (ГСК РФ). Начальный параграф документа разъясняет основные термины, использующиеся в нормативно-законодательном акте.

Следуя узаконенному определению, под реконструкцией объектов КС понимаются изменения размеров, норм, габаритов самого объекта и его фрагментов (метража, этажности, высотности), а также изменение конфигурации строения (пристрой, надстрой). К этапу реконструкции относят перестройку или восстановление несущей системы.

Данная формулировка исключает рассмотрение линейных объектов как отдельного вида сооружений.Выражая своими словами, реконструкция объекта капитального строительства – это процесс внесения существенных концептуальных и структурных корректировок в строение жилого назначения. Совместно с общим толкованием восстановления здания в Кодексе дано детальное описание других видов мероприятий. В таблице представлены понятия законодательно зафиксированных видов процедуры.

Категории реконструкцийСуть процесса Базовая реорганизация ОКС (объектов кап.строя)Имеется в виду «недострой» – строение, не введенное в эксплуатацию, обладающее такими элементами, как: ● встройки или надстройки мансардного этажа; ● перестройки для улучшения функционирования; ● расширение площади; ● манипуляции с несущими конструктивными элементами.

Это обусловлено расхождениями с концепцией первоначального проекта Реконструкция линейных объектов строительстваРечь идет о строениях, длина которых в разы превалирует над шириной (линейно-кабельные сооружения, инженерные коммуникации).

Суть преобразований заключена в действиях, приводящих к обновлению технических и эксплуатационных характеристик (классификация, категория и т. п.) Реконструкция сооружений, в т.

ч. жилыхВнесение существенных конструктивных трансформаций. К обновлению строений относятся процедуры инверсий технико-экономических показателей строения: ● изменение метража отдельных жилых помещений; ● переоснащение коммуникаций и коммунальных сетей. Реконструкция квартир аналогична реформированию зданий, но в масштабах отдельного жилья Реконструкция объектов ОСПонимается переоснащение и перевооружение строений производственного характера для улучшения ряда показателей – наращивание производственных мощностей либо изменение товарной линейки продукции Следует понимать, что капремонт не попадает под определение реконструкции согласно Градостроительному Кодексу РФ.

Иными словами, пристройка балкона к помещению – это реконструкция, а настил других полов – это капремонт. После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет.

Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

• Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.
• Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.

При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России.

Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

Жилой дом (МКД) как объект реконструкции, помимо типичных признаков самого определения – изменение характеристик, восстановление или перепланировка несущих конструктивных элементов – зависит от мнения квартиросъемщиков.

Дополнительно подготовительному этапу процедуры обновления предшествует получение широкого перечня согласований и разрешительной документации из разных уполномоченных инстанций. Общий процесс регламентируется положениями ГСК России, а вот частные детали проходят уточнение региональными дополнениями и поправками.

Чтобы процедура обрела силу, с точки зрения закона, следует пройти ряд этапов. Так как обновление дома напрямую затрагивает интересы жильцов, то они должны знать права и обязанности.

Решение об инициировании и проведении Реформации принимают собственники жилья. Порядок утверждения необходимости реконструктивных работ:

• В оповещении указываются сведения о лице, инициирующем собрание, повестка заседания, место сбора и перечень представителей от муниципальных органов.
• Собрание считается правомочным, если соблюден кворум, т. е. количество присутствующих составляет 50 и более процентов от числа проживающих.
• Проводится общее собрание владельцев фонда как жилого, так и нежилого строительства, о чем они должны быть оповещены не позднее, чем за десять суток до сходки.
• Собственники имеют право ознакомиться с регламентирующими и проектными документами по обновлению дома.
• Если предстоящие работы ущемляют собственников в параметрах общедомового имущества (подвалы, чердаки, подъезды), то разрешение на проведение работ должно быть получено от каждого жильца. В ином случае достаточно 2/3 голосов от общего числа, проживающих в многоквартирном доме.
• Люди должны четко понимать, что предстоит в ходе реконструкции – будет некапитальный ремонт или перепланировка.

На основании общего собрания принимается и оформляется протокол с решением о реконструктивных работах.

База в процедуре обновления строения – проектные документы.

Это основная составляющая для разрешения на проведение реконструкционных мероприятий.Подготовительному этапу разработки плана предшествуют изыскания в области инженерии, в рамках которых анализируются:

• Надлежащие природоохранные мероприятия.
• Климатические характеристики местности.
• Расчеты по компоновке сооружения, придомовой земли и расположению систем коммуникаций.

ПИР проводится как самой строительной компанией, так и с привлечением сторонних профессионалов.

Документы на проект в конечной форме – это пакет бумаг, состоящий из текста и графиков, в котором предопределены необходимые для реконструкции решения.

Если предстоящие мероприятия касаются допусков к опасным производствам, то разработка проекта поручается строго ИП либо юр.

лицам, наделенными сертификатом и лицензией о праве соответствующих мероприятий.

Следующий этап заключается в согласовании проекта строительной компанией или заказчиком. После чего пакет проходит процедуру государственной экспертизы.

Экспертная комиссия рассматривает документы на соответствие действующим нормам и стандартам:

1. экологические стандарты;
2. санитарные требования;
3. технологические нормативы;
4. противопожарные нормы;
5. промышленной и прочих видов безопасности.
6. охрана наследия в культурной сфере;

Положительное решение по проекту считается полностью согласованным.Вторичной документацией является ГПЗУ – градостроительный план участка земли. Проектные документы составляются согласно земельному плану, что позволяет проводить работы на придомовой территории.

Реконструкцию дома невозможно начать без согласования и соответствующего разрешения на строительство, особенно если в ходе работ возникнет необходимость превышения предельно-допустимых норм надежности конструкций.

Поэтому в полномочные организации предъявляется вся наработанная ранее документация.

На заключительном этапе реконструкции инстанция, выдавшая разрешение на возведение строения, осуществляет приемку обновленного сооружения и выдает «добро» на ввод здания в эксплуатацию. Этот последний разрешительный акт служит основанием для внесения корректировок в регистр объекта, подлежащего реконструкции. Права и обязанности сторон регламентируются договором строительного подряда, дополненного в силу специфики указанных работ правилами, нормами и стандартами.

Реконструкция, равно как и другие масштабные работы по обновлению, проводится под постоянным надзором уполномоченных органов.Процедура проходит следующие этапы:

• Представителем заказчика со стороны подрядчика обеспечивается беспрепятственный доступ на место проведения реконструкции для осуществления контроля по выполнению работ. По результатам проверки составляется акт освидетельствования, о чем в журнале производства работ делается соответствующая запись.
• Все материалы, применяемые в процессе работ, сертифицируются.
• Исполнитель во время проведения мероприятий по реконструкции должен полностью следовать заданию заказчика, пунктам проекта, соблюдать технические нормативы. А также обеспечивать безопасные условия труда работникам и следовать природоохранным мероприятиям.
• Взаимоотношения подрядчика и заказчика определяются договором. Работники в случае опасного производства должны быть квалифицированы на классность по пожарной, газовой и электрической безопасности.
• Фактическое завершение реконструктивных мероприятий проходит приемо-сдаточную процедуру и утверждаются в акте о приеме-сдаче.
• При выявлении дефектов, составляется акт в 2 экземплярах, за счет которого виновному выдается предписание с конкретизацией нарушения и со сроками устранения неполадок. Остальные итоги заносятся в общие или специальные журналы.
• Заказчик в рамках 7 календарных дней до начала реконструкции направляет в Госстройнадзор уведомление о начале работ с приложением и копий документов.
• Извещение, полученное надзорным органом, позволяет уполномоченным лицам составить график проверок реконструируемого здания.
• Приказом по Государственному Строительному Надзору ответственным за выполнение проверок по конкретному объекту назначается уполномоченное лицо в должности. Проверки осуществляются по утвержденному графику, за исключением обращений физ. или юр. лиц по факту нарушений.

Последним шагом служит извещение надзорных инстанций об окончании работ. После чего назначают контрольную проверку, о дате которой уведомляется заказчик за 3 суток до ее осуществления. Реконструкция недвижимости по закону требует оформления разрешительной документации, чем граждане часто пренебрегают.

На практике это может обернуться для владельца жилья негативными последствиями, вплоть до признания перестроенного объекта самовольной постройкой с требованием вернуть помещение в первоначальное состояние.

Пока жилец эксплуатирует недвижимость его спокойствию ничто не угрожает. Проблемы начинаются с того момента, когда возникнет необходимость совершить сделку либо иные манипуляции, требующие регистрации объекта.

В результате изменения технических параметров помещения в процессе реорганизации налицо расхождения с имеющимися данными в органах Росреестра.

Без получения выписки из ЕГРП на реконструированное жилье невозможно подтвердить личный статус собственника. Кроме сорванных планов, предусмотрены административные меры наказания:

• Наложение административного штрафа.
• Требования перепланировки до первоначального состояния или снос построенных конструкций.
• Обращение органов власти в суд для признания объекта самовольной постройкой.

Легализовать постройку через суд крайне затруднительно, так как имеются разночтения в понятии «самостроя». Иногда за этим определением стоит появление нового объекта в результате проведенных работ.

В других случаях замену несущих конструкций приравнивают к самовольной реконструкции. Поэтому, прежде чем приступать к самостоятельным работам, лучше заручиться разрешением в муниципальном архитектурном отделе или в Жилкомиссии.

Если же реконструкция произведена, то для ее легализации целесообразно воспользоваться административной процедурой. Нужно произвести новые замеры, оформить технический план, получить обновленный кадастровый паспорт и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации.