Деньги или жилье что просить при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика

Декабрь 20, 2017 Дольщик вкладывает деньги в строительство в надежде получить свои собственные квадратные метры. Иногда личных денег не хватает, и тогда приходиться оформлять ипотечный заём.

Но даже наличие зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве не дает гарантий того, что строительство не остановится. Вдвойне тяжелее перенести банкротство застройщика тем дольщикам, которые оформили ипотеку на квартиру. Ведь собственного жилья ещё долго не увидишь, а банк продолжает требовать платежи.

Как быть в этой ситуации дольщику? Список застройщиков в стадии банкротства Перед заключением сделки на покупку квартиры лучше проверить, не предвидится ли банкротство у выбранной вами строительной компании.

Если с номером дела вы видите значок «красная буква Б», то это говорит о том, что процесс банкротства в отношении компании запущен. На какой он стадии, можно определить, изучив судебные акты, по данному делу.

Для этого необходимо нажать на номер дела.

Если вам интересно узнать список застройщиков банкротов в 2017 году или других периодов, то эти сведения можно получить из Единого реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx). Выберите в поисковых полях необходимые значения: Категория – Застройщик.

И перед вами будет список застройщиков – банкротов. Многие понимают, что вступать в договорные отношения со строительными компании на грани банкротства, не стоит. Лучше выбрать более надежного застройщика.

Можно ли не платить ипотеку, если застройщик банкрот К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору. Отношения, связанные со строительством многоквартирного дома, возникли между дольщиком и застройщиком, и по тем или иным причинам деньги, заплаченные участником строительства, были растрачены застройщиком не на целевые нужды. Но вины банка, который выдал ипотеку, здесь нет.

И ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком никуда не исчезает, и гасить его все равно необходимо. Что будет, если не платить ипотеку при банкротстве застройщика?

Какие варианты развития событий возникают у дольщика при признании застройщика банкротом? В этой ситуации можно предложить обратиться в финансовое учреждение, оформившее кредит, с просьбой об отсрочке выплаты долга. Но стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.

Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по кредиту, то чего стоит ожидать в этой ситуации?

Ведь у банка в залоге квартира, которая еще фактически не достроена. В этой ситуации представители кредитной организации имеют право подать на вас в суд и требовать взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество, то есть фактически на недостроенную ещё квартиру.

Если дом находиться ещё на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то стоит понимать, что такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме вряд ли удастся продать на торгах. Решая проблемы с банком, не стоит забывать о взаимодействии с застройщиком-банкротом и необходимости определения дальнейшей судьбы строительства дома.

Почитайте статью о том, что делать дольщику, когда застройщик банкротиться (http://trdat.ru/zastrojshhik-bankrotitsya-chto-delat-dolshhiku/), а также о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (http://trdat.ru/vklyuchenie-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyx-pomeshhenij-pri-bankrotstve-zastrojshhika/). Многие слышали, наверное, о таком понятии как «ипотечная амнистия».

Да, действительно, в законе об ипотеке есть норма, которая говорит о том, что задолженность перед кредитной организацией считается погашенной, если будет обращено взыскание на заложенную квартиру (ч. 5 ст. 61 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Но, к сожалению, данная возможность на дольщиков-должников не распространяется. Для применения указанной нормы закона требуется соблюдение ряда условий:

1. предметом залога является жилое помещение, которое принадлежит гражданину;
2. цель кредита – покупка жилья.

В этой ситуации, если банк продал заложенную квартиру с торгов или оставил её себе в собственность, а вырученных денег все равно не хватило, чтобы покрыть весь долг, такая задолженность считается погашенной, когда кредитная организация получит страховку. А если страховая компания тоже разорилась, то долг считается погашенным, когда квартиру реализовали или оставили себе.

Но проблема заключается в том, что дольщик по договору ипотеки передает в залог не квартиру, а лишь права требования по договору долевого участия. Поэтому в случае ипотеки при банкротстве застройщика речи об «ипотечной амнистии» не идет. Если было оформлено поручительство, то кредитная организация может потребовать уплаты задолженности с поручителей.

Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50). Помните, что неисполнение обязанностей по кредитному договору грозит начислением штрафных санкций и долг может существенно увеличиться.

Поэтому если есть возможность гасить кредит при банкротстве строительной компании, то стоит это делать. В противном случае стоит ожидать судебных разбирательств со стороны банка и обращения взыскания на имущество.

Если задолженность очень велика и возможности расплатиться по долгам не предвидится, то можно рассмотреть процедуру личного банкротства дольщика (http://trdat.ru/uslugi/kak-fizicheskomu-licu-obyavit-sebya-bankrotom/).

Страхование от банкротства застройщика Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом.

Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками.

Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.

Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.

Обратите внимание! Банк может стать получателем страховой выплаты, если оставит за собой права требования по договору долевого участия (ч.33 ст.

25 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ). Обманутые дольщики должны быть включены в реестр Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков.

Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:

1. 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.

1. дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
2. у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
3. дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.
4. отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
5. ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
6. застройщик не передал квартиру дольщику;

Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.

Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр.

Вам понадобятся следующие бумаги:

1. копию паспорта;
2. копию ДДУ;
3. заявление (форму скачайте здесь);
4. судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.
5. копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
6. копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);

Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга. После того как вы подадите документы, вам должны выдать расписку, где будет указан перечень поданных бумаг и количество листов в них.

Нормативным актом предусмотрен ряд случаев, когда уполномоченный орган имеет право отказать дольщику во включении в реестр:

1. судом принято решение об удовлетворении требований дольщика в рамках банкротства застройщика;
2. дольщик не предоставил все необходимые документы или представил недостоверные, ложные документы.
3. ДДУ был расторгнут;
4. если ситуация дольщика не соответствует вышеперечисленным критериям;
5. дом обманутого дольщика введен в эксплуатацию;

Если вам отказали во включении в реестр обманутых дольщиков, то можно обжаловать такой отказ в судебном порядке.

А если квартиру приобретали за ипотечные денежные средства, то к достаточно широкому списку действий добавляется еще контакт с банком. Многие дольщики понимают, что даже если они имеют все законные основания получить материальную помощь от страховой компании, банка или государства, то никто из указанного списка не поторопиться это сделать самостоятельно и даже более того, будут стремиться отказать дольщику в этом. Поэтому не исключены судебные тяжбы по этому поводу.

Отказала страховая компания в выплате страхового возмещения?

Банк подает в суд для взыскания долга по ипотеке? Нужно подать документы для включения в реестр требований к застройщику?

Хотите, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков, но вам отказывают?

Все эти вопросы можно решить при юридической поддержке. Если вам нужна помощь при банкротстве застройщика и ипотеке на квартиру, позвоните нам телефону +7 (812) 409-49-30.

Предыдущая запись Следующая запись

Какие опасности таит в себе срочный трудовой договор?

Обязан ли работодатель платить работнику премию? Статьи и новости

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Сентябрь 20, 2016 Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот.

Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае?

Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации? Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего.

Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток. Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом.

Такие примеры уже есть в России.

Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.

При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком. Защита дольщиков при банкротстве застройщика Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.

Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.

Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен. Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл.

7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении. Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.

В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).

Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга.

Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков.

Инициировать этот процесс может любой участник дела. Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

1. признание права собственности на квартиру за дольщиком;
2. передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.
3. требования о передачи квартиры;
4. передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
5. включение финансовых требований в реестр кредиторов;

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот?

Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации?

Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству.

То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке. Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

1. дом введен в эксплуатацию;
2. между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто.

Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения.

Правила подачи такого иска указаны в ст.

201.6 закона о банкротстве. Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой. Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

1. договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
2. доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать.

Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

1. договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
2. предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
3. договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
4. договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
5. ДДУ;
6. другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

1. внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.
2. получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
3. внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу.

Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств. Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.

Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке.

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.

Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения и доли в уставном капитале.

На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры.

Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств.

Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования. Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов.

Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения.

То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.

Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.

ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057). Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика.

Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге.