Анализ рынка аренды аренды земель сельскохозяйственного назначения

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

» Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены . Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В состав сельскохозяйственных земель входят:

1. сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
2. здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.
3. земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
4. водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте .

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (). Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

• организации СНТ и ДНТ.
• производства с/х и смежной продукции;
• растениеводства;
• фермерского хозяйства;
• животноводства;
• ведения личного подсобного хозяйства;

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды.

В случае нецелевого использования арендованной земли предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

1. минимальный – 3 года;
2. максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться , но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы.

Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

• Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.
• Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте ).
• Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем.

Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее. О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте . В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

1. арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
2. арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

• затраченных средств на улучшение арендуемого участка.
• передачи в собственность какого-либа имущества;
• доли продукции, полученной в результате пользования землей;
• платежей;
• предоставления арендатором установленных услуг;

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно. Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам.

В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы. После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды.

Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

1. обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
2. найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.
3. выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
4. получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги.

Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

• По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.
• Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
• Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
• Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в Росреестре. Арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной.

Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства. Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

• По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
• Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
• Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
• Победитель торгов получает право на аренду.
• В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты .
• Письменный договор об аренде земли у государства обязательно в органе Росреестра по месту прописки.

Справка. Договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

– это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора. Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта.

Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости. Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте ). Для необходимы следующие документы:

1. свидетельство о регистрации права аренды;
2. согласие собственника на сделку с субарендатором.
3. документ, подтверждающий целевое назначение участка;
4. договор аренды;

Договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности.

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора.

Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

• Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.
• Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 ) Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Когда возникает потребность возвести постройку на арендованной земле, подарить такой надел, становится острой проблема Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому Согласно положениям действующего законодательства, передача земли во временное пользование другому лицу должна производиться на Договор субаренды ЗУ составляется нечасто, поэтому многие понятия не имеют, что в него включать.

Права на оформленную в аренду землю можно передавать без расторжения основного договора, если данное В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права

Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2023 году – процедура

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен.

Принимаем вопросы в любой день недели.Аренда земли сельхозназначения (СХН) является для частных хозяйств одним из наиболее удобных способов увеличить свой надел и при этом сэкономить.

Отношения, возникающие между арендаторами и собственниками земельных участков, в 2023 году регулируются ФЗ-101 от 24.07.2002 г.

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

. Разберемся, какие земли относятся к данной категории, как и на какой срок можно заключить договор?Содержание статьи

1. 2 Процедура аренды земли сельхозназначения в 2023 году
   • 2.1 У государства и муниципалитета
   • 2.2 У частного лица
2. 1 Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СХН)
3. 6 Можно ли перевести участок из аренды в собственность
4. 5 Возможность субаренды
5. 4 Стоимость аренды земель сельхозназначения
6. 2.1 У государства и муниципалитета
7. 3 Сроки аренды земель СХН
8. 2.2 У частного лица

Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СХН)Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ).

К землям СХН отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

1. организовывать рыбоводческие хозяйства;
2. вести сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, выпас животных, сенокошение);
3. вести научно-исследовательские и иные, связанные с сельским хозяйством работы;
4. строить инфраструктурные объекты, если имеется утвержденный проект рекультивации.
5. высаживать мелиоративные защитные лесные насаждения;

ВНИМАНИЕ! Законодательство позволяет выращивать на таких наделах зерновые, разводить скот и птицу, строить теплицы для овощей, высаживать плодовые деревья, но запрещает строить помещения, имеющие признаки капитальных строений!Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами.

Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте в нашей статье.Процедура аренды земли сельхозназначения в 2023 годуСогласно ст.

9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20).

При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.У государства и муниципалитетаЗаконодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

1. перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.
2. имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
3. сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;

ВНИМАНИЕ!

Муниципальные органы имеют право отказаться пролонгировать договор, если арендатор нарушил условия пользования землей.Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2023 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган.

После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу.

Затем стороны заключают договор аренды.Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог.

По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.У частного лицаАренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме.

Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.Процедура оформления проходит в четыре этапа.

На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.После оформления пакета документов на землю между собственником и арендатором заключается договор, который дает право вести хозяйственную деятельность на участке.Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В договор должны быть включены следующие пункты:

1. сумма аренды;
2. причины, которые могут стать основание для расторжения;
3. данные сторон;
4. обязанности и права сторон;
5. срок действия и способ пролонгации (при необходимости);
6. виды деятельности, которые можно осуществлять на участке.
7. кадастровый номер, паспорт с координатами и площадью участка;

Сроки аренды земель СХНСогласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.Максимальный срок аренды земель СХН сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным.

Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.Стоимость аренды земель сельхозназначенияСтоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г.

№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы…».

Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:

1. по итогам торгов, проведенных в форме аукциона;
2. по рыночной стоимости, определяемой на основе оценки.
3. на основе кадастровой стоимости;

Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %.

Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.Ставка 1,5% действует в отношении земель, право на приобретение которых ограничено законодательством.В случае, когда на земельный участок претендуют сразу несколько юридических или физических лиц, цена определяется методом аукциона. После сбора заявок определяется победитель, предложивший максимальную цену.

Во-первых, когда земля имеет особую ценность, например, отличается высокой плодородностью или пригодна для выращивания редких культур. Во-вторых, когда не определена ее кадастровая стоимость (например, при переводе из одной в другую категорию).ВНИМАНИЕ!

Сделки частных собственников государством не контролируются, поэтому ценообразование осуществляется на основании рыночных механизмов.Возможность субарендыСубаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу.

В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

1. при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
2. подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
3. оригинал договора аренды земельного участка;

ВНИМАНИЕ!

Срок действия договора субаренды не может превышать срока договора аренды!Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.Можно ли перевести участок из аренды в собственностьВ некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность.

Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей.

Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену.

Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа. Обновление статьи: 21.01.2021Маргарита МакароваАвтор статьи. Дипломированный, практикующий юрист с опытом работы 9 лет.

Диплом по специальности «Правоведение».

Пишет статьи понятными словами, чтобы каждый читатель смог защитить свои права. Земельные вопросы > Земля сельхозназначения > Номера для бесплатной консультации (24/7)8 800 350 61 98– по всей России +7 499 938 92 41 – Москва, Московская область +7 812 467 33 16 – Санкт-Петербург, Ленинградская областьПринимаем звонки без выходных. Найти:

1. Межевание земельного участка в 2023 году – порядок действий →
2. Продажа земельного пая в 2023 году – как продать земельный пай →
3. Сколько стоит межевание участка в 2023 году – средняя цена по РФ →
4. Продление срока разрешения на строительство в 2023 году →
5. Для чего нужно делать межевание земельного участка →

Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование.

Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект.

Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п.

Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки. После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке.

Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год). К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль. Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка.

Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Рынок аренды сельхозземель нуждается в более четких правилах

10.07.2013 Источник: rg.ru На международной конференции «Где маржа — 2013» в Воронеже бизнесмены и ученые из 15 регионов РФ и 23 стран мира обсудили, применимы ли в России зарубежные схемы регулирования земельного рынка. Товарищи на паях Рынок этот проходит стадию становления: цивилизованный оборот сельхозугодий стал возможен с 2001 года.

— Доля земель, принадлежащих государству, стабильна. Приватизированных участков постепенно становится больше. Однако львиная доля территорий остается во владении пайщиков, в специфически российском переходном состоянии «собственности в аренде», — сообщил гендиректор московского Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрий Рылько.

— Холдинги и фермеры, которые обрабатывают эти участки, приватизировать их либо не могут (ибо пайщиков тьма), либо не желают — и таким образом удерживают низкие арендные ставки. Проблема зародилась в начале 1990-х, когда земли сельхозназначения поделили на паи и предоставили колхозникам в общедолевую собственность. Лет десять распоряжаться этими долями было почти невозможно.

А когда разрешили — оказалось, что многие пайщики умерли, разъехались или передарили свои виртуальные «латифундии».

Искать их, чтобы арендовать или купить участки, — дело трудоемкое.

— Да и забрать брошенный участок обратно в госфонд непросто. Надо было изначально оставить колхозные земли в госсобственности, а потом отдавать в аренду или продавать по конкурсу, — поделился соображениями гендиректор УК «ЭкоНива Холдинг» Штефан Дюрр. — Теперь минсельхоз должен найти невостребованные земельные паи и дать эффективным хозяевам возможность там работать.

На уровне законодательства вопрос решен, дело за органами местного самоуправления. В Воронежской области они действуют энергично. Если же в районе не справляются, губернатор берет ситуацию под контроль.

Как рассказал замдиректора департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Борис Скаков, поправки уже рассматриваются в федеральном правительстве: — Чтобы обеспечить стабильность на рынке, предполагаем сохранить механизмы предоставления участков юрлицам — как российским, так и иностранным.

Для земель сельхозназначения, находящихся в федеральной собственности, предпочтительна аренда. Участки, которые сформированы и поставлены на кадастровый учет, будут по-прежнему реализовывать через открытые торги. А если они находятся в общедолевой собственности и используются по назначению, то преимущество при выкупе получит тот, кто их обрабатывает.

В случае, когда более половины долей на таком участке принадлежит иностранным физлицам, за ними сохранится право аренды. А российские граждане спустя три года аренды смогут земли и выкупать. Минимальный срок аренды для участков земель сельхозназначения составит не менее трех лет (исключением будут пастбища и сенокосы: для них три года — максимум).

Верхний предел — 49 лет — сохранится. Именно долгосрочная аренда наиболее популярна сегодня среди российских аграриев.

— Нам как-то предлагали соседние участки в аренду на три года. Но для расширения производства нужна новая техника, а вложения в нее быстро не окупятся, — пояснил гендиректор курского агрохолдинга «Русский дом» Олег Кананыхин.

— И все же, если компания намерена работать на одном месте долго, выгоднее землю купить. Ведь случается, что собственник полей вдруг расторгает договор с добросовестным арендатором — мол, обещал уже кому-то.

Владельцы поневоле Между тем за рубежом договоры аренды заключаются на срок от года до пяти лет. Сравнительный анализ условий, предлагаемых земледельцам, представил координатор международного исследования Agri benchmark Йелто Циммер.

Проект реализуется под эгидой немецкого Института имени Иоганна фон Тюнена: полсотни научных работников, консультантов по инвестициям и управляющих агробизнесом из 30 государств выясняют, чем живут типичные хозяйства в разных концах света. Циммер выбрал две развивающиеся аграрные страны (Аргентина и Бразилия) и две развитые (Канада и США).

— Ставка арендной платы может зависеть от плодородия почвы и инфраструктурной обеспеченности участка, а также культуры, которую на нем будут возделывать. В Бразилии платеж привязан еще и к полученному урожаю, -отметил он.

— Цена в итоге выходит не ниже ста долларов за гектар. В России же аренда и покупка земли обходится гораздо дешевле.

Причем 95 процентов созданной на ней ценности уходит непосредственно сельхозпроизводителю.

А на Западе большую часть прибыли получает владелец участка: почва — ресурс невозобновляемый.

Угодья находятся в основном в частной собственности. В Бразилии — 95 процентов, в Канаде — 70, в США — 45. В России же 85 процентов земель сельхозназначения арендуется.

Покупка чаще всего бывает вынужденной, подчеркнул Штефан Дюрр, чья компания обрабатывает поля в Воронежской, Калужской, Курской, Новосибирской, Оренбургской и Тюменской областях: — В собственности у нас чуть более половины земель. Я бы с удовольствием их все арендовал — чтобы не выводить из оборота большие суммы, которые не дадут быстрой отдачи, а вкладывать их в производство. Но рынок земли неспокойный, конкуренция иногда выливается в настоящие битвы, как в хорошем кино.

Да и не хочется, чтобы арендованные мною или соседние участки внезапно кто-то купил.

Стоимость выкупа назвали заниженной не только иностранные, но и российские аналитики. — Делать прогнозы и достоверные оценки очень трудно, — возразил гендиректор волгоградского торгового дома «Раздолье» Олег Опанасюк. — В пределах одного региона цены могут отличаться в разы не только по объективным, но и по конъюнктурным причинам.

Банки назначают одну цену, пайщики другую. Поэтому растениеводам и удобнее аренда земель на 49 лет, а эффективность производства от вида собственности не зависит, добавил председатель крупного сельскохозяйственного потребительского снабженческо-сбытового кооператива «Прикубанский» Юрий Милованов.

Мол, когда у фермера дело не заладится, он сам уступит землю другому хозяину.

«Удобрение» для цен Эксперты предрекают: если мировые цены на сельхозпродукцию не снизятся, у международных инвесторов резко возрастет спрос на земли в России.

Как показал анализ ИКАР, в ряде регионов приватизированные участки уже динамично дорожают (например, рисовые земли на Кубани).

Однако цены на их приобретение пока сопоставимы с арендными платежами за землю в развитых странах, констатировал Дмитрий Рылько. — В условиях свободного рынка неминуемо подорожает и аренда (до 100-300 долларов за гектар), и покупка (до 2000-5000 долларов за гектар), — «успокоил» Йелто Циммер.

— Усилится давление на малоэффективные бизнес-модели, придется повышать интенсивность земледелия или искать более прибыльные культуры. Штефан Дюрр указал на еще одну, пока не вполне явную причину будущего роста арендных ставок — введение погектарного субсидирования. — Услышав эту новость, мой друг из Минсельхоза ФРГ воскликнул: «Зачем повторять ошибки Евросоюза!

Субсидии, выданные арендатору земли, в итоге окажутся в руках ее собственника — он просто повысит платежи».

Это самая неэффективная форма поддержки.

Ведь 200-300 рублей на гектар — сумма незначительная. Аналог в молочном животноводстве — субсидии на килограмм реализованного молока в размере 1-1,5 рубля, из которых часть забирает переработчик.

Из денежной «лейки» всех поливают равномерно (причем с задержкой — нам вот за молоко в текущем году только февральскую субсидию перечислили). Учитывая, что средства федеральной казны ограниченны, лучше активнее субсидировать процентную ставку по «длинным» инвесткредитам. Власти обещали, что с переходом на погектарные выплаты аграрии не почувствуют серьезного сокращения господдержки.

Что на практике? — В Волгоградской области раньше направлялось из бюджета суммарно 700 рублей на гектар, сейчас — 280, — заметил Олег Опанасюк.

— Надо и впрямь задуматься о том, чтобы основная доля субсидий стимулировала технологическое перевооружение. Иначе, раз размер субсидии зависит от средней урожайности и посевных площадей, мы быстро начнем «пририсовывать» показатели.

В Краснодарском крае к федеральным субсидиям (около 600 рублей на гектар) прибавили региональные (400 рублей).

Но, по словам Юрия Милованова, оформить и подать документы следовало в крайне сжатые сроки, и даже те коллеги, которым в этом плане повезло, денег еще не видели. Ни из государственной казны, ни из краевой.

Популярные темы 07.06.2023 Прошла неделя с момента старта обязательной цифровой маркировки молочной продукции. Первыми в систему вошли производители сыров и мороженого.